Како почети са хакирањем куће како бисте изградили богатство некретнина

У просеку, Американци који граде било какво богатство, раде то тако што имају сопствени дом. Дугорочно, власништво куће је обично боље него изнајмљивање за живот. Међутим, ако сте спремни да "хакујете кућу", поседовање куће може одмах да вам катапултира своју нето вредност.

У ширем смислу, хаковање куће је уметност да станари плаћају вашу главну пребивалиште. То можете урадити изнајмљивањем резервне спаваће собе на Аирбнб-у, живећи у једном дијелу вишенаменске имовине или живећи са цимерима.

На пример, мој најбољи пријатељ купио је кућу са 4 спаваће собе када је почео на колеџу на Државном универзитету у Аризони. Живео је у главној спаваћој соби, а изнајмио још три собе. Овај аранжман је покрио све своје трошкове - тако да није само градио богатство, него живио слободно!

Избором неконвенционалне примарне куће (или неконвенционалне животне ситуације), сада можете постати изузетно ниски трошкови живота и масивни трошкови готовине у будућности.

Хаковање Тхинк Хоусе-а може бити исправно за вас? Ево како започињеш.

Брза навигација Повратак инвестиција са примарним кућним плаћањимаПомоћ ваше куће као инвестиционог канала Било ко је кућни хацк? Хоусе Хацкинг Матх1% РулеЦап РатеЦасх проток (стварни и импутирани) коначне мисли

Повратак улагања са примарним плаћањима у дому

Многи млади људи се удаљавају од улагања у некретнине јер вам је потребан уплата од 20 до 25% да бисте добили кредит од банке. Међутим, када сте хаковање куће, можете се извући са малим учешћем.

Роцки оф Тампа, Флорида и аутор финансијског блога 30-0, користио је зајам ВА за куповину свог првог "кућног хацк-а". ВА кредита је повластица за ветеране и војску активне војске која дозвољава зајмопримцима да ставе 0% на основни дом.

Пошто је Роки прошао кроз процес, платио је неколико трошкова на путу, али када је купио кућу, продавац је рефундовао трошкове. "Заправо сам завршио са 300 долара позитивних на тој размени, тако да је добро функционисало."

Након куповине куће, Роцки се преселио са два пријатеља који су му платили станарину. Док је имао два пријатеља који су живели са њим, Роцки је само платио 80 долара месечно према својој хипотеки плус трећину комуналних услуга.

Ако размишљате о кућном хакингу, најбоље понуде су ВА и УСДА кредити ако се квалификујете за њих. Ови кредити имају високе накнаде, али захтевају уплату од 0%.

Зајмопримци могу такође да размисле о конвенционалној хипотеки у износу од 5%. Иако ћете платити ПМИ док не достигнете 20% акцијског капитала, то је и даље нижи трошак. ФХА кредити имају високе повољне накнаде за финансирање и текуће годишње накнаде. Они дозвољавају исплате у најнижим износима од 3,5%, али можда неће вредети трошкова.

Ако сте озбиљни да купите своју прву имовину, можете упоређивати хипотекарне каматне стопе и опције за кредит на ЛендингТрее.

Помислите на своју кућу као инвестицију

Иако је прилично лако добити финансирање за основну кућу, не свака кућа је једнако "храбра". Руби Есцалона и Петер Прокај из Јацксонвиллеа, Флорида и блогери на Путовање које волимо, купио трособни, двокреветни градски стан.

Пошто су у стану са двоспратним станом заправо живели са још једним цимерком, сматрали су да је градска кућа довољно велика да изда. Међутим, одлучили су да гости Аирбнб-а раде боље него да имају пуно радно време. Ескалона објашњава: "Изненађујуће је врло лако напунити нашу кућу са гостима. Један разлог због којег смо успјешни је локација. То је у области која долази. Сви желе да се преселе. Људи почињу да се стиде овде. "

Куповином веће куће у пожељнијем сусједству, Есцалона и Прокај су имали доста успјеха у хакирању своје куће. У просјеку, приходи гостију Аирбнб-а покривају 85 до 90% своје хипотеке и трошкова, плус узимају одређене трошкове од својих пореза.

Роцки је имао сличан начин улагања када је купио кућу. Купио је кућу са четири спаваће собе за коју је знао да може положити "1% правило" гдје је бруто рента најмање 1% вриједности куће. Кућу је такође купио, знајући да ће то дијелити са цимерима. Размислио је о распореду заједничких површина, колико су чврста била врата спаваће собе и други фактори како би се уверио да је то место где се осећао угодно живјети.

Ако одлучите да купите кућу са више породица, мораћете бити сигурни да кућа може задовољити потребе новчаних токова ако одлучите да напустите имовину (да преузмете нови посао или желите другу кућу).

Иако коришћење цимера за смањивање трошкова живота чини много смисла, не желите да се заглавите у некретнини која је негативна.

Може ли неко кући?

Роцки објашњава да за многе људе идеја хакирања кућа није финансијски немогућа; то је друштвено немогуће. "Морате бити спремни за неке бочне очи", објашњава он, "мислим, имам 32 године и живим са цимером, али ја плаћам тако мало да живим у кући, тако да помаже моје финансијске циљеве. "

Прокај објашњава да је за Есцалонеу и њега, права тајна успјешног хакирања веровати људима и бити флексибилни. Он саветује: "Замислите ово као добар финансијски алат.Може вам помоћи да уштедите пуно новца на вашој хипотеки коју можете потрошити негде другде. "

Родитељи обично сматрају да подизање деце онемогућава хаковање куће. Наша писарица Ханнах је имала искуство из прве руке, што доказује да то није случај. Купила је своју тренутну кућу када је имала дете. Посебно је купила кућу са подељеним нивоом са спаваћом собом и купатилом у подруму, тако да је могла изнајмити ако је пронашла праву особу.

Након што је живела на свом месту само једну недељу, пријатељ јој је пришао да јој изда подрум. Било је савршено уклопљено. Живео је тамо са њом сада двоје деце, а његова рентажа покрива већину својих трошкова за становање.

Ако вам ово звучи интересантно, погледајте како започети са пописом ваше куће на Аирбнб.

Хоусе Хацкинг Матх

Ако ћете ући у хаковање куће као стратегију изградње богатства, онда је важно да новац искористи у вашу корист. Нарочито морате да уштедите новац док живите у имању и имате могућност да га претворите у закуп плаћеног готовог новца када одлучите да се преселите. Не желите рачунати на повећање једнакости (посебно у мултифамилним особинама).

Следе три три прорачуна које треба да урадите пре него што купите кућу за хаковање.

1% Правило

Правило од 1% наводи да би имовина за изнајмљивање требало да има бруто ренту једнаку 1% вредности имовине сваког месеца. Ако имовина вреди 100.000 долара, онда би требало да има фер рент за најмање 1000 долара месечно. Имовина вредна 400.000 долара би требало да има ренту на фер тржишту од најмање 4.000 долара месечно.

Будући да планирате да живите у овој имовини, имовина не мора да постигне правило од 1% са вама који живе у њему. Уместо тога, требало би да процените имовину као да ћете изнајмити целу имовину трећој страни.

У зависности од тога где живите, правило од 1% може звучати немогуће постићи. Тада је смисла почети да гледа на вишенамјенске некретнине. Вишеслојна својства често допуштају да остварите већи приход од закупа у односу на вредност имовине.

Ако планирате изнајмити имовину на Аирбнб-у, направите конзервативну процјену о становању и стопи најма. Не желите да претпоставите да ћете посетити 30 дана месечно и платити цијену.

Цап Рате

Ако пронађете место које доноси правило од 1%, време је да видите да ли ваша имовина има позитиван нето оперативни приход. Овај број показује колико новца можете очекивати након што сте исплатили хипотеку.

Импутовани нето оперативни приход

Ово је обрачун за приписани нето оперативни приход:

Очекивани приходи од закупа * (рецимо 1000 долара месечно) = 12.000 долара годишње.
Стопа слободне радне снаге (рецимо 10%) = - 1.200 долара годишње.
Порез на имовину = - 1.200 долара годишње.
Осигурање имовине = 600 долара годишње.
Дељени програми (ако постоје) = $ 0.
Остали трошкови (као што је ХОА, итд.) = - 2.400 долара годишње.
Укупно = 6,600 долара годишње.

* Користите очекивани приход од закупа ако нисте живјели у имању.

Ова имовина зарађује 6,600 долара годишње пре него што платите главницу и камату на ваш кредит. Ако је предметна вриједност вриједна 100.000 УСД, ова вриједност има стопу од 6,6% годишње. То значи да можете добити највише 6,6% (плус повећање вриједности куће) годишње након што сте исплатили хипотеку.

Пошто живите у овој јединици, требало би да израчунате стопу капи засновану на животу у имању. Користите исту једначину, али уместо очекиваног прихода од закупа који се заснива на фер тржишној вриједности за изнајмљивање, узмите у обзир шта заправо очекујете да ћете наплатити станаре или цимере. На пример, можда ћете имати два цимера који плаћате 400 долара месечно, сваки од њих. У таквој ситуацији, ваш приход од изнајмљивања би био 800 УСД месечно или $ 9,600 годишње.

Стварни нето оперативни приходи

Очекивани приход од закупа * (рецимо 800 УСД месечно) = 9,600 долара годишње.
Стопа слободне радне снаге (рецимо 10%) = - 960 долара годишње.
Порез на имовину = - 1.200 долара годишње.
Осигурање имовине = 600 долара годишње.
Дељени програми (ако постоје) = $ 0.
Остали трошкови (као што је ХОА, итд.) = - 2.400 долара годишње.
Укупно = 4.440 $ годишње.

* На основу очекиване закупнине од цимера или станара док сте хаковање куће.

У овом примеру, током хакерског периода, постићи ћете стопу ограничења од 4,44% на имовини од 100,000 УСД.

Стопа капи коју требате постићи зависиће од ваших циљева за имовину. За кућне хакере, тражио бих стопу од најмање 3 до 4% са стварном рентом. Употребом импутиране метрике, вероватно ћете желети да видите најмање 5%, али можда бисте желели да тражите нешто ближе од 7 до 8% ако сте агресивни инвеститор.

Ток готовине (стварни и импутирани)

Ако стопа капице ради у вашу корист (као у претходном примеру), време је да заиста узмемо у обзир да ли је ово својство за вашу кућу. Уопштено говорећи, улагање у некретнине се односи на готовински ток, а не на раст капитала, тако да се требате усредсредити на зараду месечног месеца и месец дана.

Препоручујем да израчунате ова два начина. Прво, израчунајте годишњи ток новца на основу стварне закупнине коју очекујете од цимера или станара. Овај број може бити негативан, али ће вам дати добру идеју колико ћете заправо платити за становање. Затим, израчунајте стварни ток готовине на основу закупнине коју бисте могли примити ако нисте живјели у имовини.

Стварни ток готовине

Стварни нето оперативни приходи (из претходног одељка) ($ 4.440) подељени са 12 = 370 долара месечно.
Месечна уплата хипотеке (100.000 УСД финансирана на 3.92% за 30 година) = - 473 долара.
Укупно = - 103 долара месечно.

У овом примјеру власник имовине мора платити 103 долара према стамбеним трошковима (плус њихов удео у комуналним услугама).

Импутовани ток готовине

Наравно, када се иселите из имовине, потребна вам је имовина да зарадите новац за месец и месец дана. У овом случају вршимо исту обрачун, али користимо приписани пословни приход (нето оперативни приход ако нисте живјели у имовини).

Импуштени нето оперативни приходи (из претходног одељка) (6,600 долара) деле се за 12 = 550 долара месечно.
Месечна уплата хипотеке (100.000 УСД финансирана на 3.92% за 30 година) = - 473 долара.
Укупно = 77 долара месечно.

Који тип тока готовине вам је потребан?

Како стопе изнајмљивања у вашем подручју почињу да расте, ваш готовински ток ће се полако повећавати са њима (у већини случајева), тако да вам не треба велика количина новчаних токова за почетак. У идеалном свету желите да урачунате новчани ток од најмање 100 УСД по имовини, али је већи и бољи.

Будући да планирате да "хакујете кућу" и живите у имовини већ неколико година, можда ћете бити у реду прихватити мањи месечни ток готовине. Само будите пажљиви са овим. Прилично је лако прецијенити своје нето оперативне трошкове, тако да се мала количина готовинског тока може једити неочекиваним трошковима, укључујући и празна места или поправке.

Последње мисли

Хаковање куће може бити фантастичан начин за почетак градње богатства некретнинама на неконвенционалан начин. Међутим, морате бити задовољни чињеницом да нећете бити у складу са "традиционалним" друштвеним нормама.

Ако сте у реду са неконвенционалним животним стилом, ово може бити одличан начин да рано почнете градити богатство.