Ево шта станодавци раде са плаћањем најма сваког месеца 💲💲💲

Чујемо пуно о томе колико је скупа рентажа у многим градовима. Али где иде тај новац?

Док неки станари сумњају да је право у џепове похлепних власника, желели смо да истражимо истину - па смо разговарали са седам власника да би добили своју страну приче.

"Јавност воли да призива станодавце из неког разлога, али станодавци имају много више трошкова и главобоља него што већина људи схвата " рекао је Бриан Давис, инвеститор некретнина са 15 некретнина за изнајмљивање и суоснивач на блогу некретнина СпаркРентал.

Марк Фергусон, реалтор, инвеститор за некретнине, аутор и власник 14 некретнина за изнајмљивање у Колораду, сложили су се: "Иако се чини неким људима апсурдно да плаћају толико у закуп, запамтите да је станодавац морао платити много више трошкова од већина људи мисли и чак више него што многи станодавци мисле да ће платити. "

Ево највиших трошкова станодаваца названих када смо питали шта се догађа с том великом исплатом коју им дајеш сваког месеца.

Поред тога, имамо два примера месечног буџета правих власника како бисте могли тачно да видите које бројеве изгледају - нешто да бисте размотрили да ли пишете месечну проверу станарине или размишљате о томе да улажете у некретнину за изнајмљивање.

1. Хипотека

Ако ваш станодавац и даље плаћа хипотеку на својој имовини - што су многи - пристојан део своје закупнине одлази директно у банку да исплати главницу и камату.

2. Комуналије

Неки станодавци укључују комуналне услуге у закупу, али чак и они који не могу могу да их плаћају из џепа.

"Када су јединице заузете, плаћам своје станаре за електричну енергију, плин, воду, телевизију, телефон и интернет", рекао је Анди Панко, власник два једнособна станова у комплексу у Воодбридгеу, Нев Јерсеи.

"Чак и када је јединица празна, ипак мора бити електрични, гасни и водени. Морам да их ставим у моје име кад нема станара. "

3. Осигурање

Власници земљишта треба да носе осигурање станара, који штити своју физичку имовину од несрећа и изненадног губитка због ствари попут ватре или озбиљног времена.

Такође морају имати осигурање од одговорности, које штити своју финансијску имовину у случају захтјева за одговорност, као што их неко тужио након што је клизио и пао на ледени тротоар.

4. Одржавање и поправке

Да ли је готовина и време проведено самим поправљањем ствари или ангажовањем уговарача, одржавање и поправке су високо на списку трошкова власника.

"Већина станодаваца може рачунати на 5 до 20% наплаћених рената за трошкове одржавања", каже Фергусон.

Каицее Вегенер оф Рентец Дирецт их разбија на два различита типа трошкова:

1. фиксни трошкови можете раније проценити, укључујући рутинско одржавање као што је чишћење, уклањање смеца и штеточина, као и сезонско одржавање као што је кошња травњака, уклањање снега и чишћење жлебова

2. варијабилни трошкови можете покушати да извршите буџет, али који вас и даље може изненадити, укључујући поправку и замјену уређаја, оштећење имовине због небрига или нормалног хабања и изузетака.

"Многи изнајмљивачи немају добар смисао за то колико кошта да одржи имовину на исправан начин само зато што још увек нису власници некретнина", рекао је Деб Томаро, сарадник брокера са РЕ / МАКС Аццлаимед Пропертиес.

"То стабло кошта 1.200 долара за уклањање. Тај кров је 8000 долара. Тај хладњак је 800 долара. Добар станодавац има резерве тако да, када дођу до хитних случајева, могу их брзо рећи и минимизирати неугодност станара. Власници који само гребају сваког месеца можда неће имати прилику да изграде резерву. "

Чак и ако власник станова има резерву изграђен, лоша година их и даље може ударити.

Ницк Бовман, власник куће у Колораду већ 15 година, може испричати мноштво прича о непријатним изненађењима попут "изненадне замене канализацијске линије за 6К $" и "изнајмљивача који тече испред Божића и оставља топлоту како би цеви могле да замрзну . То су неке врсте ноћне море које могу стварно одводити резервни рачун. "

5. Држите све до кода

Власници су обавезни да осигурају да су њихова својства сигурна за становање и то не долази јефтино. Ови "трошкови везани за регулацију", како их је Давис назвао, укључују ствари попут лиценце за изнајмљивање, обавезне инспекције и годишње таксе за регистрацију.

"У Балтимору, где имам већину својих својстава", рекао је Дејвис, "морам да се региструјем и плаћам годишње накнаде са државом Мариланд и Градом Балтимора. Морам да проверим оловну боју између сваког станарског посла. Волео бих да могу продати неке моје јединице за изнајмљивање, али нико други не жели за оно што имам у њима; Био сам присиљен да превазилазим својства да бих се придржавао локалних прописа. "

Јамес Рицхардс, брокер са Хот Маркет Реалти у Миннеаполису, Миннесота, осећа Дависов бол:

Град ми је цитиран јер нема довољно трагова траве по квадратном инчу. (Да, они заправо имају инспектора који тражи такву глупост.) Свака кућа која је саграђена пре 1978. године, мора проћи испитивање олакшања воде када се нови станар укључи, чак и ако је прошао такав преглед прије.Трошкови испитивања крећу се од 300 до 500 долара, а да не спомињемо трошкове који су повезани са првим пролазом, а обично је од 3.000 до 5000 долара или више, ако имовини треба нови прозори.

Рицхардс такође наглашава да се "новчане казне процењују на станодавца када закупац изврши кривично дјело: спушта сусједство, користи превише владиних услуга, ставља смеће у контејнер за рециклажу, дозвољава издавање регистарских таблица, не смањује тротоара или лопатица, итд. Новчана казна је обично виша од прекршаја. "

6. Порези и таксе

Поред плаћања пореза на имовину, станодавци такође морају плаћати порез на приходе од закупа које примају.

Иако добијају неке пореске олакшице, добивање ових одбитака често може бити сам по себи (види следећу ставку).

7. Књиговодство и рачуноводство

"Некретнине за изнајмљивање долазе са књиговодственом и рачуноводственом главобољом", рекао је Давис, "који кошта и време и новац. Платићу књиговођу и рачуновођу око 4.000 долара годишње, а ја и даље завршавам са трошковима од 30 до 40 сати годишње и радим на мојој пореској пријави. "

8. Накнаде за менаџере имовине

Време има и вриједности, тако да многи станодавци сматрају да је најефикасније да ангажују руководиоца имовине како би се бавили свакодневним пословима својих различитих јединица за изнајмљивање.

Ове накнаде могу обично да се крећу од 8 до 12% месечне вредности за изнајмљивање, према Алл Проперти Манагемент.

9. Накнада станара и слободна радна места

Када станари напусте, он доноси нови скуп трошкова.

"Просторије су огроман трошак за станодавце", рекао је Дејвис, "нарочито на тржиштима која нису баш на тржишту. Не само да би власници требали покривати хипотеку док не примају приход од закупа; они такође обично морају да репаинтују целу јединицу и замене све теписоне. Закупци имају мало подстицаја да делотворно третирају подове или зидове, јер је земљорадницима тешко задржати новац од сигурносног депозита како би покрили те трошкове. "

"Већина станодаваца ће имати 5 до 15% од закупнине на слободна радна места", рекао је Фергусон.

10. Маркетинг

А када је ријеч о проналажењу некога да попуни ова слободна радна мјеста, станодавци имају трошкове као што су накнаде за кредитне извјештаје, услуге професионалних фотографа за попис и још много тога.

"Урадим сву своју рекламу и преглед станара", каже Панко. "Целокупни процес рекламирања и провере може се пренети на неког агента за некретнине; међутим, они наплаћују накнаду једнодневном закупом сваки пут кад нађу и стављају закупца. "

11. Правне накнаде

"Надам се да власници и закупци имају здрав однос и поштују једни друге", каже Панко, "али ако не дође до проблема, можда ћете морати запослити адвокате да се консултују у вези са вашим правима и правним лијековима из уговора о закупу и државних закупа. У најгорем случају, можда ћете морати да иселите закупца. То је дуготрајан и скуп процес "

Ричардс може то да потврди. "Да поднесете исељење кошта 340 долара само за накнаду за пријаву, а ви морате задржати адвоката по цени од 400 до 500 долара по исељењу", рекао је он.

"Многе исељења завршавају са станарима да добију бесплатног адвоката из неке владине агенције за борбу против исељења. Када се ово деси, потребно је дуже (изгубити станарину) и трошкове више у трошкови адвоката због чињенице да се слух треба обично појавити. Потрошио сам чак 1.500 долара који је иселио станара. "

Да би ствари погоршале, рекао је: "Не могу учинити ефикасне провере у позадини, јер слободни адвокати наведени горе обично експонирају записник станара, тако да чак и провјера позадине неће открити проблеме који су у будућности."

Давис је у истом броду: "У сваком датом месецу, имам неколико станара који не плаћају закупнину. Затим морам ићи кроз процес пружања правних обавештења, подношења законских захтјева на суду, плаћања судских такси, чекања на неколико мјесеци да се судски датум појави - све док плаћају хипотеку на имовину и не примају диме од станара . "

Бреакинг Ит Алл Довн

Дакле, шта све ово изгледа на месечном нивоу?

Фергусон је дао овај пример о томе како би типични трошкови изгледали на јединици у приградској области у Колораду која се издваја за 1.500 долара месечно:

Уплата хипотеке: 750 УСД месечно

Порези: 100 до 500 долара месечно

Осигурање: 50 до 150 долара месечно

Накнаде ХОА: до 500 долара месечно (примењује се само на његове куће, које су део удружења куце)

Одржавање: 75 до 300 долара месечно

Слободна радна места: 75 до 225 долара месечно

"Када додате све ове трошкове у једначину," сумира Фергусон ", месечни трошкови долазе до $ 1.050 - $ 2.425 месечно за 1.500 долара месечно у закупу."

Ричардс је у Миннеаполису давао сломење једног од његових некретнина:

Порез на имовину: 300 долара месечно

Лиценца за изнајмљивање: 100 УСД месечно

Сертификација пећи: 25 долара месечно

Осигурање: 100 УСД месечно

Трошкови кажњавања / инспекције / трошкови градских трошкова: 200 долара месечно

"На овој имовини сакупим 1,250 долара месечно", каже он. "Минус горњи трошкови, који ме остављају са 525 долара за плаћање хипотеке, одржавања, промета, итд. У међувремену, влада чини 400 долара месечно и повећава многе моје друге трошкове".

Док Рицхардс жели да може да наплати мање за неке од својих изнајмљивања, његове руке су често везане трошковима који су ван његове контроле. "Размишљање о томе да је станодавац" богат "па ће зато појести све ове трошкове је апсурдно", рекао је искрено.

"Он или она послују за зараду. Сви настали трошкови ће се пренијети на закуподавца у виду вишег закупа. Пошто смо сви у истом чамцу, нећу се цијенити са тржишта. Много би радије наплатио мање за доброг закупца и стога би радо смањио свој најам ако горе наведени трошкови нису дио једначине. "

Ваш Турн: Рентерс, да ли то значи да ћете погледати на своје плаћање у закуп другачије? Становници, да ли има било каквих других трошкова које бисте додали на ову листу? Ако сте размишљали о томе да постанете газдинство, да ли вам ови бројеви чине да поново размислите?

Келли Гурнетт је слободни блогер, писац и уредник који управља блогом Цорделиа Цаллс Ит Куитс, где документује њене покушаје да јој реши живот ствари које нису битне и да се више фокусирају на ствари које раде. Пратите је на Твиттеру @ЦорделиаЦаллсИт.