Већина финансијских саветника, телевизијских емисија о новцу, па чак и колеџа подучава људе да улажу новац на берзу. Некретнине се ријетко помињу као средство за улагање вашег новца, осим када купујете лични боравак, а не изнајмљујете. Осећам да инвестирање у некретнине с рентинским особинама је један од најбољих начина да инвестирате свој новац, као и један од најбољих начина да се раније пензионишете. Ја сам пристрасан према непокретности од кад сам у индустрији некретнина; Ја водим екипу за некретнине од 10, имам 11 дугорочних некретнина за изнајмљивање и поправљам и флипујем 10-15 кућа годишње. Али, урадио сам доста истраживања о најбољим возилима за пензионисање и богатство; За мене некретнине пишу друге опције из воде. Зашто више људи не инвестира у некретнине ако је тако сјајно? Потребно је пуно образовања и знање локалног тржишта да буде успешан агент за некретнине, није лако инвестирати у некретнине.
Када улажете у некретнине за изнајмљивање, морате инвестирати у готовински ток а не на апресијацију
Једна од највећих грешака које инвеститори чине приликом куповине некретнина за изнајмљивање јесте ли купити кућу и надати се да ће ценити. Ако купите кућу за готовину, вероватно неће ући у невољу за куповину некретнина за захвалност, али већина нас нема готовину за куповину најма. Ако инвестирате за новчани ток, не треба вам имање за изнајмљивање да бисте ценили како бисте добили изврсне повластице. Новчани ток је износ новца који сте унели на имовину за изнајмљивање сваког месеца након плаћања свих трошкова. Ако купите праву имовину за одговарајућу цијену и не налазите се у области са неозбиљним кућним ценама, требате бити у могућности да нађете некретнину за изнајмљивање у којој се готовински токови.
Ја сам професионалац у индустрији некретнина и мој повратак може бити већи од већине. Ја поседујем 11 дугорочних закупа и обезбеђују преко 60.000 долара годишње у новчаним токовима након свих трошкова. Купио сам своју прву имовину за изнајмљивање у децембру 2010. и желео бих да купим 100 станова за изнајмљивање до јануара 2023. године. Велики део о 60.000 долара које сам направио сваке године је да ће трајати све док имам свој рентал својствима, у ствари то ће повећати током времена како плаћам хипотеку и инфлација проузрокује повећање ренте. Са берзанским тржиштем морамо бринути колико дуго ћемо живети у пензији, тако да наш новац не истиче. Са својствима изнајмљивања никад не морате бринути о новцу који вам истиче, осим ако не продајете некретнине.
Како то мислите на ток готовине на изнајмљивању?
Многи инвеститори заборављају да сазнају све трошкове који су повезани са некретнинама за изнајмљивање. Постоји много више трошкова од плаћања хипотеке. Ево развода најчешћих трошкова:
- Исплата хипотеке: Ако имате кредит, имате хипотеку, ово је једноставно!
- Порези и осигурање: Порези на некретнинама значајно варирају у различитим државама и градовима. Плаћам око 0,05% вредности куће у Колораду, али друге области могу платити 10 пута више од тога. Сваки дом треба да има осигурање за заштиту од пожара, поплаве и сл. Ако имате кредит у кући, постоје добре шансе да осигурање и порези буду укључени у плаћање хипотеке у виду исплате депозита.
- ХОА трошкови: Ако купите стан или стан у ХОА-у, морате платити таксе и рачунати за њих.
- Одржавање: Одржавање је нешто што многи инвеститори процењују или не процењују уопће. Чак и ако купите кућу која је потпуно преуређена, потребно је одржавање. Закупци нису увек лако на кућама и разбијају ствари. Старији дом је више одржавање које ће бити потребно. Навикао сам да претпостављам да 10 до 25 процената мојих закупнина иде према одржавању у зависности од старости и стања моје закупнине.
- Конкурс: Многи инвеститори такође заборављају да раде на слободним радним местима, у којима се не изнајмљује ваша кућа за изнајмљивање и не доноси никакав приход. Можда ћете имати среће и имати станаре који живе у некретнини већ 5 година и увек плаћају станарину на вријеме. Не рачунајте на то! Ја чиним 10% од мојих закупа да идем на слободна радна мјеста.
- Менаџмент: Ако не желите управљати својом закупом, можете унајмити менаџеру некретнина. Типични трошкови за управитеља имовине могу се кретати од 8 до 12 процената прикупљених рента, а неке компаније наплаћују таксе за лизинг. Сваки пут када изнајмљују некретнину, наплаћују власника 1/2 до најма у целом месецу.
- Комунални трошкови: ако станодавац мора да плати комуналне услуге, то такође треба рачунати. На мојој једној породичној закупници закупци плаћају све услуге.
Упознавање са свим овим трошковима није лако, али сам направио калкулатор новчаног тока на мом блогу који га чини много лакшим. Овај калкулатор ће вам помоћи да одредите трошкове одржавања на основу старости и стања куће и његове бесплатне! Испод су трошкови повезани са једним од мојих особина за изнајмљивање и израчунатим новчаним токовима.
Изнајмљивање месечно: 1500 УСД
Уплата хипотеке, укључујући камату и принцип: - 421 долара
Порези: - 75 долара
Осигурање: - 55 долара
Одржавање: - 225 долара
Слободна радна места: - 150 долара
ХОА: - 0 долара
Утилитиес: - $ 0
Новчани ток: 574 долара
Ако купите имовину за изнајмљивање која има негативан готовински ток, она се обично не завршава добро. Стварно стари плаћају новац свакој месецу у кућу која би требало да буде инвестиција. Ако икада требате продати кућу, то ће бити тешко јер има негативан готовински ток. Већина инвеститора не жели негативан готовински ток, а ако се кућа изнајмљује, тешко је продати купцу који је власник.
Колико новца треба да купите некретнине за изнајмљивање?
Највећа препрека за улазак у посао изнајмљивања некретнина је новац потребан за изнајмљивање и проналажење добрих особина за изнајмљивање.Ако би било лако направити 10, 15 или чак 20 процената на самом новчаном токову са изнајмљивањем, сви би то учинили. Када купите некретнину за изнајмљивање уз кредит, скоро свака банка ће захтевати најмање 20%. Можда ћете такође морати платити трошкове затварања, који покривају око 3% куповне цијене имовине, мада можете затражити од продавца да им исплати готовину у имовину. Ако је кући потребно поправке, мораћете да платите и оне пре него што се могу изнајмити. Некретнине која купујем кошта између 80.000 и 130.000 долара, а обично их стављам између 25.000 и 30.000 долара.
Ако немате толико новца или живите у области са вишим цијенама које захтијевају још више новца, постоје начини за куповину са мање новца. Најлакши начин да купите некретнину за изнајмљивање са мање готовине је да купите као власник станара. Када купите као власник, мораћете да живите у кући најмање годину дана, а онда можете изнајмити имовину. Власници могу купити кућу без новца уз помоћ УСДА руралног развојног кредита или ВА кредита. Корисници ФХА или конвенционални власници финансирања могу купити дом са само 3,5% мање.
Куповина некретнина испод тржишне вредности
Једна од огромних предности непокретности у већини инвестиција је куповина некретнина испод тржишне вредности. Са акцијама можете купити компаније за које мислите да су потцијењене на тржишту, али их не можете купити испод тржишне вриједности. Можете купити некретнине испод тржишне вредности из више разлога.
- Кућа је затвор или кратка продаја, а банка жели брзо продати
- Дому треба пуно посла и свако ко га купи желеће стрм диск за рад и ризик и дома се можда неће квалификовати за финансирање
- Продавац није упознат са тржишним цијенама и наводи свој дом испод тржишне вриједности (куће је много теже вриједити вриједности од акција)
- Имовина продаје кућу и желе да се отарасе што је брже могуће
- Дом се продаје на аукцији са ограниченом експозицијом и само за готовинске купце
Ја купујем све своје некретнине за изнајмљивање и поправљам и спуштам много испод тржишне вредности. Желим да своје некретнине изнајмљују најмање 20% испод тржишне вредности и у неким областима које имају високу рент-то-вредност однос. Моја типична кућа изнајмљује за 1.200 до 1.500 долара, а како сам споменуо трошкове од 80.000 долара до 130.000 долара, куће с нижим ценама које су потребне поправке од скупљих. Када купим кућу за 20% испод тржишне вриједности, чим потпишем документе за завршну обраду, скоро цијелу готовину ћу вратити. Такође повећавам свој готовински ток тако што купујем испод тржишне вредности, али узимам више новца када морам поправити дом.
Колико је тешко пронаћи одличне особине за изнајмљивање?
Улагање у некретнине за изнајмљивање звучи одлично? Сада сте дошли до тешког дела, проналазећи некретнине које ће готовински ток и могу се купити испод тржишне вредности. Ја имам среће што сам на подручју у Сјеверном Колораду који има сређене рент-а-вриједности и пристојне куће. Неки од вас који читате могу бити у подручјима гдје је трошак куповине куће четири пута већи, а закупнине се не приближавају новчаним токовима. Први корак у инвестирању у некретнине за изнајмљивање је идентификација најбољих локација за куповину. У неким случајевима можда ћете морати истраживати друга насеља или градове у којима је смисао инвестирати. Један од најтежих дијелова куповине некретнина за изнајмљивање је проналажење одговарајуће локације. Први корак је да питате било кога ко је у тој индустрији где може бити добро место за куповину некретнина. Затим проверите област помоћу калкулатора новчаног тока да бисте утврдили да ли можете да зарадите тамо. Кога питате?
- Агенти за некретнине: у једном тренутку ће вам бити потребан одличан агент и никада нећете почети да гледате прерано. Понекад су најбољи агенти млади и неискусни, али су вољни да напорно раде како би се извршили договори.
- Компаније наслова: они виде инвестиционе некретнине који се купују и продају све време.
- Кредити: они знају где инвеститори са којима раде купују куће.
- Имовински менаџери: можда ће вам бити потребан и менаџер некретнина, али они ће знати где су добра подручја односа рента и вриједности.
- Инвеститори: ако знате, инвеститори се не плаше да их питају. Ако не знате ништа, потражите локалне састанке РЕИА у вашој области и почните да присуствујете састанцима.
Када сте идентификовали сјајну област за изнајмљивање, морате пронаћи некретнине. Прво боље да разговарате са зајмодавцем да бисте се уверили да се квалификујете за кредит и купите прво! Приликом тражења некретнина за изнајмљивање биће вам потребан агент за некретнине који је вољан да ради за вас. То значи да ће вам врло брзо показати куће и писати понуде врло брзо, као и наћи вам понуде. Већина искусних агената можда неће имати времена да вам обрате пажњу. Због тога сам предложио да користим младог агента који је пун амбиција и има доста времена на својим рукама. Тај агент би требао бити у могућности да вам указе на зајмодавца са којим бисте се квалификовали. Када тражите куповину некретнина испод тржишне вриједности потражите аукцијске некретнине, некретнине, РЕО, кратке продаје и традиционалне продаје. На данашњем тржишту важно је брзо дјеловати! Зато вам је потребан агент који може одмах да покаже куће и ко може одмах да пише понуде.
Ако сте погледали и погледали и не можете наћи нигде блиске са својствима готовине, постоји могућност улагања на велике удаљености. Дугорочна улагања укључују куповину некретнина ван државе, а затим се ослањате на управитеља имовине да одржите и изнајмите имовину за вас. Постоје и кључне компаније које купују, поправљају куће, изнајмљују их, постављају имовинског менаџера и продају продају кућу.Велики део о кључним карактеристикама је да се изнајмљују у позитивном пољу новчаног тока, али нећете их куповати испод тржишне вриједности пошто продавац жели премију за ове некретнине.
Како студенти факултета могу почети да улажу у некретнине?
Већина студената на факултету нема готовину или доходак за куповину куће, али има неколико опција за разматрање. Једна од тих опција је зајам киддие цондо, који студенту или младој одраслој особи омогућава купити кућу са сродником крви као са-потписником. И млада одрасла особа и ко-потписник су на Дееду и мора се живјети у кући. Плаћање може износити чак 3,5%, а собе се могу изнајмити другим људима све док то дозвољавају локални закони. Младој одраслој или студенту није потребан приход да би се квалификовао за зајам, јер ко-потписник може користити свој приход.
Најбољи део о кредиту киддие цондо је ако се изнајмљују друге просторије, ученик ће моћи да користи станарину за плаћање хипотеке и неке од њих остане. Не само да студенти живе бесплатно, али и зарађују новац! Ако се студент може квалификовати за куповину власника станова без сапутника, они би могли и сами купити кућу користећи ту стратегију. Ако је кућа добра кућа за изнајмљивање, наплата од осталих студената треба да плати хипотеку плус нешто. Када се студент напушта, могу изнајмити целу имовину и направити још новца.
Колико је ризично куповати некретнине за изнајмљивање?
Могу да замислим да многи од вас вероватно мисле да се ово све звучи одлично све док се тржиште некретнина не распадне, а цене кућа поново падну. То је ваљана забринутост са било којом инвестицијом, али ако купите кућу са великим протоком за закуп готовине, некретнине нису толико ризичне као што можете мислити. Током последњег страдања у стамбеној кући, у неким областима цене су падале за 50% или више, а многи су били лоше погођени падом. Изнајмљивање је такође опадало у неким областима, али не и онолико колико је цијена пала. Важно је схватити да изнајмљивање није директно везано за вриједности куће. Вредности куће се заснивају на снабдевању и потражњи кућа за продају, али закупи се заснивају на снабдевању и потражњи расположивих најамнина. У посљедњој несрећи наша закупнина је у неким подручјима опала можда чак 10%, а неке области нису видјеле пад. Људи ће увек требати место за живот и ако купите са доста новчаних токова, онда се смањује мања рента не би требало да те повреди. Огромно смањење кућних вриједности неће утицати на вас, осим ако не морате продати. Наше вриједности су прошле прошлости гдје су биле прије стамбене кризе.
О Марку Фергусону
Марк је лиценцирани агенти за некретнине од 2001. године и специјализован за РЕО и ХУД листинге. Он тренутно води тим од десет, који укључује 6 лиценцираних агената. Откријте сопствених 11 дугорочних особина за изнајмљивање и поправите и пребаците 10-15 кућа годишње. Марк такође води ИнвестФоурМоре.цом, блог посвећен разговору о његовим својствима за изнајмљивање, поправља и флипса и постаје агент за некретнине.
Пошаљите Ваш Коментар