Инвестирали смо у дуплекс. Ево шта смо научили до сада

Ако купите дуплек и живите са једне стране, имате дом и наплата долази с друге стране да би јој помогла да то плати.

Инвестиционе некретнине такође нуде пореске предности. А шта би било лакше од управљања суседним вратима?

Вероватно сте чули аргументе за куповину дуплекса уместо једне породичне куће. Али да ли је заиста добра идеја за вас?

Можда.

Недавно, након четири године хладноће и влаге у Флориди, моја супруга и ја смо се вратили у Колорадо да купимо дуплекс у граду Флоренце.

Овде смо живели само кратко време, тако да не могу понудити свеобухватан водич за куповину дуплекса као куће. Међутим, пуно се може догодити за пар месеци, па можда можете научити неколико лекција из нашег искуства.

Можда чак и довољно да одлучите да ли сте спремни за овај начин живота / улагања ...

Куповина на даљину

Моја супруга била је заузета, па сам само четири дана одлетела у Колорадо да потражим наш нови дом и инвестиције.

Када сам се вратио на Флориду, покушали смо да купимо вишенаменску имовину - мој фаворит од седам некретнина које сам видео. Открили смо неколико проблема и договор је пропао, тако да смо понудили понуду на дуплексу у којем сам био свега 10 минута.

Куповина имовине коју сте имали само неколико минута није толико ризична колико звучи, све док имате контингент инспекције у вашем уговору.

Ако је инспектор пронашао неке велике проблеме, могли бисмо се удаљити. Обе јединице су биле и заузете, тако да смо се такође могли изјаснити након прегледа уговора о закупу, ако је најам био мањи од наведеног у информацијама о листингу.

Некретнине брзо продају у Колораду, а цене расте, али нисмо имати да купи нешто. Тако смо понудили 119.000 долара, око 8.000 долара мање од тражене цене.

Продавац је одговорио да.

У међувремену, моја жена ми је постављала питања на која нисам могла да одговорим, као да ли су спаваће собе биле украшене тепихом, која боја су биле зидови, а где су се налазиле машине за прање и сушење.

Срећом, инспектор је одговорио на нека од тих питања.

Још важније, имао је искуство са грађевинским инжењерингом. Дуплек је изграђен 1900. године, али нам је уверавао пукотине у зидовима (од којих се већина нисам сећао) нису били ништа озбиљни.

Лекције:

1. Немојте бити превише везани за имовину.
2. Имајте на уму алтернативу.
3. Покушајте понудити мање од тражене цијене.
4. Однесите своје време гледајући некретнину ако сте заинтересовани за то.
5. Ангажовати инспектора са грађевинским или инжењерским искуством.

Преговарање о послу

Дуплек није имао већих функционалних проблема.

Након што смо добили извештај о инспекцији, тражили смо нека мања поправка, а продавац се сложио. Такође је уверен да ће једна јединица бити празна до тренутка када смо се преселили.

Наш уговор нам је омогућио да откажемо уговор ако не пронађемо прихватљиво осигурање. И прихватљивим, то је значило скоро било шта - од цене до чак и оног што би могло бити покривено или искључено (као што су земљотреси или поплаве).

Језик уговора рекао је да можемо отказати уговор "на основу било какве незадовољавајуће одредбе имовинског осигурања, у једној субјективној дискрецији Купца. "Наравно, постоји рок, као и све непредвиђене ситуације.

Заступник осигурања нам је поставио питања која смо пренели нашем агента за некретнине, који их је проследио агенту продаје, који их је проследио продавцу, који је одговорио на његовог агента, који је затим контактирао нашег агента, који нас је затим контактирао, и контактирали смо нашег агента за осигурање, који је тада имао још једно питање.

Процес је био досадан и спор. И осигурање је било скупо, што смо открили дан после рок осигурања за осигурање.

Срећом, након испитивања нашег агента за осигурање, утврдили смо да можемо знатно смањити трошкове повећањем одбитног износа, плаћајући годину унапријед и осигурањем осигурања аутомобила кроз исту компанију.

Подаци о листингу су рекли да су јединице изнајмљене за 650 долара месечно, али сам одједном опозвао станара са једне стране рекавши ми да је платила 600 долара.

Имамо копије закупа које нам пошаљете путем е-поште и изнајмљивање био 650 долара, али је попустила 50 долара ако је задржала место које је добро изгледало за представе док је било на продају.

Лекције:

1. Инспекције су прилика да преговарају или се враћају ван договора.
2. Погледајте роке у уговору.
3. Питајте свог агента за осигурање како можете снизити годишњу премију.
4. Питајте закупца питања када видите место.
5. Увијек тражите копије уговора и друге уговоре

Затварање договора

Чим смо прошли наше уговорне рокове, ми смо на продају нашу кућу на Флориди.

Сутрадан је продао више од тражене цијене - лудо време се вратило на Флориду! Продали смо продају 16 дана касније, неколико дана након затварања на дуплексу.

У међувремену смо открили да је станар у јединици за коју смо планирали да га заузмемо још увек ту.

Размишљали смо о могућности да будемо бескућници након затварања на Флориди и одлучили да нам треба више информација. Е-маилови и телефонски позиви пролазили су кроз типични лабиринт агенције за некретнине и ми нисмо могли добити јасну слику о ситуацији.

Моја жена је нашла решење.

Продала је лични телефон продавца на закупу, а ми смо га звали директно. Станар у "нашој" јединици је мање-више био исељен и напустио би четири дана пре него што смо стигли.

Агенти за некретнине не воле да се заобиђу, а неки продавци више не би разговарали са купцима, али у овом случају то је била једна од наших најбољих одлука. Продавац је био од помоћи - чак је дошао и након што смо се населили да одговоримо на сва питања која смо имали.

Споменули смо да можемо затворити раније него што је планирано, али нисмо чули од насловне компаније. У неком тренутку сам их назвао и рекли су: "Ох, да, ми смо кренули до затварања и папири ће бити тамо за пар дана."

Хвала што сте нам рекли - очигледно није важно за нас да знамо када је затварање било! Брзо смо провалили новац тако да би то било на време. Никад нисам срео насловну компанију коју волим.

Лекције:

1. Може помоћи при разговору с продавцем директно ако је могуће.
2. Пратите све - можда нећете бити обавештени о важним променама.

Како да зарадите са својим домом

Затворили смо се почетком месеца.

С обзиром на то да је закуп плаћен унапред, ми смо прикупили закуп већ наплаћену закупнину. Ако сте чврсто на новцу за затварање трошкова, то може много помоћи. У суштини, зарађивали смо новац пре него што смо се и преселили.

То је била добра вијест.

Пет дана након што смо стигли у нашу нову кућу (уз све што смо имали и двије мачке у нашем минивану), станари на другој страни најавили су да одлазе за недељу дана - а један од њих троје је разбио рупу у тепиху.

На срећу, претходни власник је прикупио додатни депозит од 500 УСД за кућне штете.

Било је лоше вести и добре вести. Нисам био одушевљен што морам припремити другу страну за нове станаре док се још увијек насељавају и сликају нашу страну. Са друге стране, вероватно ћемо наћи боље станаре и могли би почети свежи са нашим властитим правилима.

Одлучили смо да користимо услугу за пласман како би пронашли изнајмљивача.

За 75% изнајмљивања првог месеца, снимали су фотографије, оглашавали на више места, узели апликације, извршили кредитне и провере стања, и дали препоруку.

Тако смо имали тај неочекивани трошак, пар хиљада долара у поправци, сликарству и другој припреми, и мало празног времена убрзо након усељења.

Али сада имамо нове станаре, а за још 50 долара месечно од очекиваних. Надамо се да ће остати годинама.

Лекције:

1. Затворите куповину почетком месеца како бисте прикупили припејд станарину приликом затварања.
2. Очекујте трошкове припреме за изнајмљивање и губитак прихода од слободних радника.
3. Обавезно сакупите већи или додатни депозит ако дозволите кућне љубимце.
4. Да ли компанија за управљање пронађе закупце ако нисте сигурни како наставити.

Финансирање дуплекса

Имали смо довољно среће да смо могли да платимо новац за наш дуплекс, али можете их такође финансирати.

Банкрате.цом објашњава да постоје неке посебне предности за финансирање дуплекса када живите у њему.

На пример, за разлику од непокретних инвеститора, можете добити Федералну управу за стамбену администрацију или ветеранску администрацију.

Иако је то ваш дом, понекад можете да користите приходе са друге стране како би вам помогли да се квалификујете за кредит.

Али будите сигурни да бројеви и даље имају смисла када додате у те исплате.

На пример, ако су јединице сличне по величини, издвојити половину сваког од хипотекарних уплата инвестиционој јединици, заједно са половином заједничких трошкова и свим трошковима специфичним за ту страну.

Требали бисте имати за циљ имати бар неки позитиван ток готовине (на тој јединици) након свих ових трошкова.

Пореске предности поседовања дуплекса

Можда ћете морати да прочитате пореске предности власништва и живљења у дуплексу.

Али у суштини, све што потрошите у јединици за изнајмљивање је трошак који смањује приход који извештавате и порезе које плаћате. То укључује рекламе, боје, цвијеће за двориште - све што вам помаже да задржите мјесто у закупу.

Трошкови за целу имовину углавном су подељени по средини.

На примјер, половина пореза и осигурања су трошкови закупа. Али разговарајте са књиговођом ако имате јединствену имовину, као да је једна страна много већа од друге.

Добијате и друге погодности како бисте додатно смањили порезни рачун, као што је захтев за амортизацију као трошак. А ипак можете се квалификовати за искључење пореза на капиталне добитке на пола имовине када продате, пошто живите у њему.

Дуплек Дисадвантагес

Недостаци поседовања дуплекса су о томе шта бисте претпоставили.

Ево кратког списка потенцијалних проблема са којима можете да се суочите:

1. Станари који не плаћају на време: Будите спремни да брзо покренете исељавање.
2. Оштећења љубимца за вашу имовину: Можемо ограничити број кућних љубимаца.
3. Потенцијална одговорност за несреће на имовини: Узми осигурање.
4. Скупа изненађења попут сломљених пећи: Наши су 30 година, прсти су прешли.
5. Много радова на одржавању: То неће бити стално, али вероватно када то најмање очекујете.

За мене је највећи недостатак стрес сталних одлука.

Да ли сам поправљам туш или да платим пет пута више за професионалца?

Да ли дозвољавам изнајмљивачима да имају врт?

Да ли на време тражим закуп, чак и ако то значи да закупац неће имати новца за лијекове своје бебе? (Овај је заправо дошао на претходни најам који сам поседовао.)

Ови проблеми нису јединствени за дуплекс. Они долазе са било којим станом за изнајмљивање.

Посебне дуплекс предности

Као инвестиција, некретнине за изнајмљивање имају јасне предности.

На примјер, изнајмљивање обично пролази кроз вријеме, али ваша хипотека плаћање остаје иста (под претпоставком да имате фиксну стопу), тако да се ваш приход повећава. Међутим, неке предности су специфичне за дуплексе који су власници.

На пример, дуплекс пружа прилику мање инвестирати у свој дом. Наш дуплек има две јединице величине 1,100 квадратних метара и платили смо 119,000 долара, док су мале куће у истој улици коштале исто.

На крају смо ставили 3.000 долара у поправку места. У поређењу са 1,000 долара у затварању трошкова, потрошили смо 123.000 долара - 61.500 долара за наш дом и 61.500 долара за изнајмљивање, много мање него што смо платили за једно-породични дом за било коју сврху.

Не волимо да смо власници, нарочито након неколико недеља рада на припреми места. Ја чак и не волим некретнине. Али, где друго можемо добити очекивани поврат од 7%?

И то није цела прича.

Да смо купили једно-породичну кућу за себе (наш план резервне копије за повратак у Колорадо), ми би се померили даље од центра града да би пронашли нешто јефтиније. Још увек би платили више од 90.000 долара, умјесто 61.500 долара.

Сада ћемо уложити 30.000 долара које смо спасили.

Платили смо готовину, али предност је и ако позајмиш. Улагањем мање у свој животни простор, уштедели сте хиљаде у интересу током година.

Још једна предност куповине дуплекса као куће је да живите поред ваших станара, тако да можете пратити шта се догађа са вашом инвестицијом.

Бити на лицу места, лакше се бавите малим проблемима пре него што постану велики.

А провера најма је само неколико корака даље.

Стив Гиллман је аутор "101 Веирд Ваис то Маке Монеи" и стваралац ЕвериВаиТоМакеМонеи.цом. Био је репо-човек, шаржер за шишање, претраживач мотора, кућни флипер, возач трамваја, процесни сервер, моцк поротник и цроупиер рулета, али на више од 100 начина зараде, писање је његов омиљени (до сада).