Колико од плаћања куће можете стварно да остварите?

На недавном предузетничком скупу на коме сам позван да седнем на панелу за госте, на нашем панелу је постављено једно веома добро питање од стране младог студенткиње о хипотекарним плаћањима. Природа питања је била следећа:

Моји родитељи су ме увек саветовали колико би могло платити кућно плаћање на основу процента моје плате. Али знам да су се правила промијенила од времена родитеља и још више од финансијске кризе од 2008. године. Који је приближни проценат који се препоручује за плаћање хипотеке у односу на њихов бруто приход?

Вау! Какво сјајно питање. Моја иницијална мисао када сам први пут чула ово питање била је: "Колико би било боље бити финансијски ако би људи више постављали оваква питања?"

Одговор је: много, много боље.

Идемо у књиге

Нисам могла да се сетим тачних односа, прво место које сам знао да проверим био је мој ЦФП® студијски материјал. Ипак, на мојој полици за такве ситуације, упутио сам се у поглавље "Готовински ток и управљање дугом" како бих нашао одговор. У мом студијском водичу се односи на најчешће кориштени однос управљања дугом као "однос потрошачког дуга". Ово је однос мјесечних потрошачких дугова до месечног нето прихода (или након пореза). У овом случају, потрошачки дуг односи се на све осим на кућну исплату.

Молим обратите пажњу: Опште правило у свету финансијског планирања је да овај однос не би требало да прелази 20%.

Поред односа дуга потрошача, може се користити и други однос како би се утврдило колико је финансијско стабилно домаћинство. Овај однос обухвата све ваше дугове, укључујући и ваш стамбени дуг, као проценат укупног дуга. Ево процената који ови односи не би требало да пређу:

• 28% бруто месечног дохотка за трошкове стамбеног збрињавања, као што је закуп или месечна месечна хипотека, укључујући главнице и камате на хипотеку, порез на имовину и премију осигурања куће (ПИТИ)
• 36% бруто прихода за укупни дуг, укључујући трошкове и потрошачки дуг.

Као подсетник, не би требало да прекорачите ове проценте.

Пример потрошачког задужења (ово је испитно питање са испитивања ЦФП®):

Јохн ради 80.000 долара годишње као инжењер. Он тренутно штеди 10% у плану 401к своје компаније. Живи у скромном дому где му је месечно плаћање хипотеком 1.500 долара и укључује порезе и осигурање. На основу овога, који је однос Јохновог прихода који је посвећен стамбеним трошковима?

Запамтите, однос укључује "бруто доходак", тако да чињеница да одлагање 8.000 долара у његов 401к није релевантно. У његовом случају, однос трошкова стамбеног збрињавања износи 22,5% (1.500 долара подељених са 6.666 долара - његов месечни приход).

Ок, сада када смо имали пристојну идеју о томе шта финансијски планери мисле је одговарајући проценат вашег хипотекарног плаћања у свом бруто приходу, мислио сам да би било лепо добити мишљење из друге перспективе.

Контактирајте Тхе Банкер

Контактирао сам свог банкара који је био инструменталан ако нам помогне да се припремимо за кораке финансирања који су нам потребни за изградњу нашег првог дома. Џон Стреутер, са Народном банком, већ 25 година је у хипотекарној индустрији, тако да сам знао да би могао да сагледа како се индустрија развијала током година.

Пре него што почне овде, неки су најчешћи термини и њихове дефиниције у индустрији:

• ПИТИ - главница / камата / порез / осигурање
• ПТИ - исплата прихода
• МОТИ - мјесечне обавезе укључујући порезе и осигурање (р.е.такес и осигурање куће)
• ДТИ - дуг према приходу
• ПИТИ однос и ПТИ однос су исти као и "фронт-енд ратио".

МОТИ однос и однос ДТИ су исти и често се називају "повратни однос". Они су заменљиви, само зависи о коме разговарате о томе који линго они користе. Са ким год разговарате користите ПИТИ и МОТИ заједно, или ПТИ и ДТИ заједно, или фронт-енд и бацк-енд заједно док разговарају о овим односима. Врло ретко их неће користити у једној од тих три групације.

Чисти као блато? Добро 🙂 За нашу дискусију користићу ПТИ (плаћање дохотка) и ДТИ (дуг према приходима).

Еволуција хипотекарних показатеља

Сигуран сам да су се односи еволуирали почевши са знатно мањим бројем, али као референтну тачку у хипотекарном послу од 1985. године и ту ће се започети моја расправа.

Када смо пре 25 година предузели хипотекарне кредите, односи који смо користили били су 25% ПТИ (Исплата прихода) и 35% ДТИ (дуг према приходима). Кредити су ручно зајамчени од стране кредитног службеника и обично су одобрени или комбинацијом два кредитна службеника или кредитног одбора. Релативи су врло ретко дозвољени да то превазилазе, али су системи били на месту да би се изузели. Негде касних 80-их / раних 90-их, показатељи су проширили на 28% ПТИ и 36% ДТИ за конвенционалне кредите и владине зајмове (ФХА, ВА, УСДА-РД) 29% ПТИ и 41% ДТИ ПИТИ - МОТИ линго). Званично, за ручно зајамчене кредите, та два сета односа (28/36 и 29/41) и даље постоје.

90'с Екплосион

Експлозија је почела почетком деведесетих година када су ФИЦО резултати постали преовлађујући у индустрији и развили три главна национална кредитна бироа (често се називају спремишта). Прије тога, банка би затражила од РМЦР-а из једне локалне агенције за кредитне услуге .

Локална агенција за кредитне услуге обично би била везана само за једно од националних репозиторија. На примјер, већ дуги низ година имали смо локалну агенцију која се налази у Мт Вернон, која је била везана за подружницу ТрансУнион у Ст Лоуису. Већина зајмодаваца у јужном Илиноису је користила ову услугу, тако да су готово сви у нашем подручју користили Транс Унион извештаје.

С обзиром на старост рачунара и почетак резултата ФИЦО-а, све мале регионалне агенције за кредитне услуге су се затвориле јер су банке могле да добију кредитне информације путем компјутера за преузимање из једног од главних спремишта (ТрансУнион, Екуифак и Екпериан).

У врло кратком редоследу, спремишта су почела да пишу извјешће о "три мерге", што значи да су повезали свој рачунар и информације о спојеним купцима и пријавили их у једном кратком извјештају, а не у 3 различите извјештаје. Дакле, до средине деведесетих, упис секундарног тржишта почео је захтевати извештај "три-мерге" како би имали потпуну слику кредитне историје зајмопримца.

Не заборави Фреддие и Фанние

Све ово води у средином и касним 90-им годинама када су Фреддие Мац и Фанние Мае развили компјутерске моделе за осигурање под називом "Аутоматизовани системи за осигурање" или АУС. Фреддие Мац је позвао да је "Проспецтор Лоан" (ЛП) и Фанние Мае назвао "Десктоп Ундервритер" (ДУ).

Ови системи су успели да освоје клијенте на основу кредитног резултата, кредитне историје, износа неплаћених кредита, ограничења кредитне картице према балансима кредитних картица, односа кредита и вредности, односа ПТИ и ДТИ односа.

До данашњег дана, тачни модели бодовања за кредитне резултате и АУС су власничке тајне и, као зајмодавци, можемо само погађати шта су неки од великих фактора који иду у ове моделе. Речено нам је да модели садрже више фактора, али оне које сам рекао су очигледне. Са овим АУС моделима, зајмопримац је постигнут као Аццепт или а Опрез.

Прихвати значење да је, уколико су све информације провјерене, купац одобрен за продају Фанние и Фреддие. Упозорење је захтевало ручно зајамчени кредит користећи старе стандарде осигурања са 28/36 односа. Са доласком АУС-а, Фанние и Фреддие су дозволили својим моделима да прошире односе на 33% ПТИ и 40% ДТИ.

Није трајало већ неколико година за Фанние / Фреддие да фино подесе своје моделе засноване на приступу статистичким информацијама које су они и кредитне бирои добили због вјероватноће неизвршавања комбинацијом информација о кредитном резултату са АУС информацијама. Тако да смо ускоро успели да зајамемо зајмопримце, користећи АУС, са 33/45 односа, а онда 35/49 односа.

Ватцх Оут: Овде долази Суб-приме

До почетка 2000. године експлодирало се неусаглашавање или оно што зовемо "суб-приме" зајмодавци. Користећи сопствене хибридне АУС моделе (под називом Десктоп Оригинатор, "ДО") видјели смо да индустрија почиње игнорисати ПТИ однос, а ДТИ однос се повећао на 55%.

Суб-приме зајмодавци би одобравали зајмопримце са ДТИ односом чак 60-70%.

Недуго затим, мислим до 2003. године, Фанние и Фреддие су били толико поуздани у своје АУС моделе које су започели процес "одступања од односа". Ако је њихов АУС модел постигао купца као прихватање, могли бисте игнорисати однос ПТИ и ДТИ.

Њихова тврдња је да су ЛП & ДУ узимали у обзир коефицијенте купаца заједно са другим факторима у одређивању вероватноће неизвршења обавеза. Тако сте имали купце са високим кредитним и великим капиталом који би у теорији могли бити одобрени са 100% ДТИ. Тако отварају врата за све кредите "без прихода - без имовине" и зајмове "исказаних прихода".

Овде долази мехур

До 2007. године дошло је до цурења стамбеног блока и иако смо и даље радили на одступању од односа, могли сте да видите да модели АУС почињу да се појачавају на ДТИ омјеру и ретко ће добити Прихват изнад 55%. У 2008. години сви знамо како је пуцао на стамбени бубањ, тржиште је било танкерно, а пошто се тржиште погоршавало сваког месеца, Фанние и Фреддие су фино подешавали своје АУС моделе скоро мјесечно. У врло кратком редоследу смо видели да је однос ДТИ смањен на 49%, а онда 45%.

Коефицијенти дуга за савремени дан

Данас имамо стварно много различитих односа у којима живимо. Стандард за ручно осигурање је 28% ПТИ и 36% ДТИ на конвенционалне кредите и 29% / 41% за владине кредите.

Напомена уредника: Смесно ми је да су се односи вратили на оригиналне показатеље који су пронађени у мојим водичима за студије ЦФП®.

За АУС осигурање, ПТИ се и даље одрекне ако добијемо Аццепт на нашем АУС профилу. За зајмопримца са високим кредитним оцјенама и 20% или више капитала, дозвољени ДТИ може бити чак 49%. За рефинансирање консолидације или рефинанцирање готовине, максимално дозвољени ДТИ износи 45%. За зајмопримце са мање од 20% акцијског капитала, за који је потребан ПМИ, максимално дозвољено је 42%, али у случајевима када је кредитни резултат изнад 740, компанија ПМИ може дати отказ и дозволити до 45%.

То вам даје моју историју у хипотекарној индустрији. Ако разумете све то, онда постоје неке хипотекарне куће које би вас желеле унајмити. Видио сам више промена у последње две године, а онда сам видео у деценији пре 2008. године. Са компјутерима који још увијек прикупљају статистику о вјероватноћи вјероватноће да ће зајмопримца вјероватно бити неизвршени, наставићемо да видимо да се индустрија развија.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Желим да се захвалим Џону што је прошле две и по деценију размијенио своје искуство са хипотекарном дјелатношћу. Мислим да је највећа крема од овога једноставна: живи у својим средствима. Само зато што вам је дозвољено да позајмите више, не значи да би требало. Овде треба размишљати здрав разум. Поверите свој стомак пре него што преузмете хипотеку која вам потенцијално може обрисати.