Немате довољно готовине да бисте пребацили кућу? Покушајте да пребаците земљу са само 1000 долара

Вероватно сте упознати са идејом преклапања куће: куповину, поправку и продају куће за профит у релативно кратком року. Али да ли сте знали да можете учинити нешто слично са празним парцелама и површинама? Заправо, у неким деловима земљеможете почети да тргујете земљом са само 1000 долара.

Стратегија коју ћу објаснити је једна коју сам више пута користио током година. Ево како сам зарадио новац да покренем земљу, као и зашто стратегија функционише - и како пронаћи могућности у близини.

Мој први профит за некретнине

Имала сам 20 година и живела у Мичигену када сам видела парцело од 2.5 хектара за продају за 4.500 долара. Било је на тихом прљавом путу километар од аутопута. Понудио сам 3,500 долара - већину уштеђевина од мојег минималног плата - и сложио се агент за некретнине који је власник. (Лекција: не може се повриједити за доношење ниске понуде). Затварајући трошкови су износили око 100 долара (тада су били нижи), тако да сам инвестирао укупно 3.600 долара.

Очистио сам имовину и представио могући прилаз тако што сам поставио мртва стабла. Полазећи од истраживачког маркера у углу, ставио сам палице дуж граница и насликао беле боје, остајући неколико метара унутар линија имовине како би били сигурни, пошто нисам геодет.

Земља се лакше продаје када људи могу да виде шта добијају и да замисле шта се може урадити с тим. Грубо обележавање линија имовине (кажите купцима ово је претпоставка, а не истраживање), чишћење имовине и наговештавање места где се прилаз доводи до тога. Провео сам око четири сата припрему имовине на продају.

Ручно обојени знак који сам приземио на дрво рекао је: "За продају: 2,5 хектара за 4.750 долара: 250 долара и 100 долара месечно." Две недеље касније, продао сам имовину и затворио посао у ресторану. Купац је платио пуну цену.

Купац је такође платио 11% камате на месечне исплате. До тренутка када је биланс плаћен у потпуности неколико година касније, моја инвестиција од 3.600 долара је учинила више од 2.100 долара за капиталне добитке и камате, чак и након мањих трошкова трансакције. То није последњи договор који сам урадио.

Зашто ова стратегија за некретнине функционише

Помаже у чишћењу ваше имовине, коју већина продаваца не чини. Такође помаже да се постави јасно где су некретнине, друго што већина продаваца не ради. Али најважнији корак ако желите да продате више него што сте платили јесте нуде лако финансирање.

У мом првом договору, купци су рекли да је имовина превисока и да је каматна стопа превисока. Потом су у сваком случају затворили посао, по цени. Зашто? Свидјела им се парцела и могла да приушти уплата од 250 долара и месечно плаћање од 100 долара. Другим речима, вероватно нису имали много других опција. Сада земља може бити вредна 20.000 долара, па претпостављам да су задовољни својим улагањем.

Било да се ради о аутомобилима, намјештају или некретнинама, већина купаца ће платити већу цену, ако им је лако купити. Ево целог плана у једној линији:

Купи јефтино за готовину и продаје изнад тржишне вредности за ниско плаћање и мале исплате са високим каматама.

Проналажење јефтиних некретнина на флип

Пенни Хоардер је раније пријавио о томе како купити земљиште за 100 долара или мање куповином на еБаи аукцијама. Постоје и многа места на којима можете претраживати на Интернету за јефтине површине и грађевинске парцеле. Ево три да размотримо:

Реалтор.цом

Ова страница је оријентисана према хомебуиерс, а можете претраживати само један град у исто време. Али ако поставите критеријуме претраживања за спаваонице и купатила "0" и кликните на "Цијена: ниска до висока" у пољу "Сортирај", парцеле и земља ће обично бити на врху листе резултата.

Овдје у Нортх Порт, Флорида, Реалтор.цом показује пуно почевши од $ 2,200, а има више од 130 листинга за мање од 5.000 долара.

Ланд Ватцх

Да бисте видели јефтине некретнине широм земље, унесите максимално 5.000 долара, а затим кликните на "Унитед Статес" под "Нарров би Цоунтри" (већина листинга је у Сједињеним Државама у сваком случају). Сортирајте резултате да прво наведете најјефтиније.

Филтери не функционишу савршено, тако да ћете видети неке особине за изнајмљивање, или ће се имовина аукције појавити у резултатима "фиксне цене", али и даље можете наћи листе почевши од мање од $ 1,000 овдје.

Земљиште и фарма

Морате изабрати државу за претраживање, тако да бисте тестирали сајт који сам одабрао Цолорадо са максималном ценом од 5.000 долара. Један од резултата на првој страни био је 5 хектара за 1.800 долара.

Наравно да је најлакше улагати у близини куће, па почните да гледате по граду. Пошто многи продавци неће имати своје имовине наведене од стране агента или онлине, возити се и гледати знакове. И проверите бесплатне веб странице за оглашавање као што је Цраигслист.

Када пронађете некретнине која вам се свиђају, пронађите продајне цијене за сличне некретнине претражујући "недавно продата својства" плус назив вашег града. Понудите мање од онога што мислите да земља вреди, што је јасно продавцу да плаћате кеш и можете се затворити у било ком тренутку.

Продаје се с финансирањем

Чак и више него када кресете куће, морате бити спремни држати земљиште неко вријеме, јер никада не знате колико ће времена трајати да бисте пронашли правог купца. На срећу, порез на имовину (ваш једини трошак) је минималан на сировом земљишту.

Да бисте брзо продали, почните са припремама пре него што затворите куповину. Направите знак "за продају", припремите огласе за Цраигслист и набавите потребне форме за продају.

Можете продати користећи "земљишни уговор" (као и ја), који се у неким подручјима назива и "уговор за дјеловање". Потражите бесплатне образце за уговоре о земљишту на мрежи. Задржавате имовину до имовине док се не изврши коначна уплата, у којем тренутку потпишете понуду за купца.

Такође можете продати са преносом власништва и ставити хипотеку на имовину. Ако нисте сигурни шта је боље тамо гдје живите, разговарајте са адвокатом (у неким мјестима процес избјегавања је бржи за једну или другу врсту уговора).

На вама и купцу је да преговарају о уплати, месечном износу исплате и каматној стопи. Запамтите то да бисте добили најбољу цену, морате му олакшати купца.

Могуће је да ће купац престати да врши плаћања, у ком случају ћете морати да прекинете уговор како бисте повратили своју имовину. Али за разлику од куће која би се могла уклонити када је вратите, мање је да се крене наопако са земљом, тако да није ризично продати са малим учешћем.

Урадите математику пре куповине

Пре него што дате понуду, израчунајте колико ће вас коштати да купите некретнину са трошкове затварања и имати на уму продају. Узмите у обзир све продајне трошкове. Требало би имати циљ да направите пристојан укупан повратак после све трошкове.

На примјер, претпоставимо да се пуно оглашава за 5.000 долара. Ви сматрате да ће трошкови куповине и продаје бити око 500 долара (без провизије за агенцију ако сте сами продали). Ваша процењена продајна цена је 6.700 долара, а ви желите да направите најмање $ 1.500 плус камате након трошкова, тако да вам понуди $ 4.500 готовину и продавац се слаже.

Сада претпоставите да га продате за 6,700 долара са $ 300 доље и исплате од 282 долара месечно са 7% годишње камате. Купац у року од три године плаћа износ од 6.400 долара. Након трошкова, извршићете капиталну добит од 1.700 долара плус 740 долара по камату, за укупан износ од 2.440 долара. Ако улажете само неколико десетина сати, ово би могло бити вредан договора.

На стварно јефтини земљи морате покушати да барем удвостручите своју куповну цену приликом продаје. Чак и ако купите комад земље за 1000 долара или мање, и даље ћете имати најмање ове трошкове:

• Затварање куповине
• Снимање дела
• Порез на имовину док не продате
• Затварање продаје
• Снимање уговора
• Припрема посла када се купац у потпуности исплати

Они би могли лако додати до 400 долара (или више), па чак и ако продате за 2.000 долара - дупло више од онога што сте платили - а ви уплатите 200 долара у камату, и даље ћете остварити укупан поврат од само 800 долара. Вероватно не желите да се трудите много мање од тога.

Прочитајте како да направите купопродајни уговор и затворите уговор о земљишту на мрежи. Обично сам узимао обрасце из претходних послова и промијенио све специфичности како бих уштедио новац и још увијек имао одговарајуће папире. Ако припремите папире и онда да адвокат прегледа све и затвори уговор за вас, и ви и купац су заштићени, али без додатног трошка припреме професионалних докумената. Замолите адвоката да ли је осигурање од титула неопходно и нормално, или ако је једноставно тражење наслова довољно тамо где се налазите.

Ваш Турн: Да ли бисте размишљали о покушају да окренете земљу за профит, ако можете почети са неколико хиљада долара или мање?