Да ли бисте купили кућу или наставили изнајмљивање? Ево како да одлучите 💲💲💲

Када смо живели у Тусону, у Аризони, моја супруга и ја смо прошетали поред слатке мале куће коју смо волели. Било је на продају за 150.000 долара, што је "тржиште" рекло поштена цена (почетком 2006. године), али то ми није изгледало добро. Ја сам израчунао те исплате, порезе, осигурање, воду и одржавање (све ствари које нисмо плаћали као изнајмљиваче) би било 1,125 долара месечно. Али куће као што је ово изнајмило за 700 долара месечно - уштеда од 5.100 долара годишње!

Можете погађати остатак приче. Мехурик је раскинуо и за неколико година домови у том крају су продавали за мање од 100.000 долара. Драго ми је што смо одлучили да чекамо. Касније је било смисла купити. У ствари, у посљедњих десет година имали смо шест кућа, а ми преферира бити власници кућа, али тамо су времена када је више смисла бити изнајмљивач.

Да ли сте спремни да купите кућу?

Снижавајући цене и изнајмљивати више, можда се питате да ли је Сада је право време да престанете изнајмљивати и почети куповину куће. Експерти кажу да, али своје аргументе заснивају на претпоставкама које нису нужно релевантне твој ситуацију, као што ћу објаснити.

Прво, да ли сте спремни да купите кућу? Питајте се:

Имате довољно новца за плаћање
Имате довољно новца за затварање и покретање трошкова
Знаш шта стварно кошта да имаш дом
Можете се носити са великим изненађењем која долази са власништвом куће
Спремни сте за вријеме и посао неговања куће

ОК, тако да имате уштеду новца за учешће, а будите довољно добри да замените тај грејач када изненада умре средином зиме. Чак и волите да косите траву, очистите олуке и снијежите лопате. Желиш свој дом, али можда и желиш да знаш финансијски смисао. Прочитајте на…

Куповина или најам: Шта експерти говоре

Известај Трулиа Рент Версус Буи показује да је куповина знатно јефтинија од изнајмљивања. За подручја од 100 метара која се користе у њиховим прорачунима, Куповина је 38% јефтинија од изнајмљивања. Кажу: "Куповина се креће од само 5% јефтиније од закупа у Хонолулуу, што је 66% јефтиније од изнајмљивања у Детроиту."

Другим речима, тренутно је јефтиније купити у сваком већем америчком граду, а вероватно иу мање градове. Али чекај…

То није тако једноставан прорачун

Сваки извештај овог типа и сваки калкулатор "купити против ренте" заснован је на претпоставкама о стварима колико дуго ћете боравити у кући (7 година у овом извештају), вашу учешће (20%) и вашу каматну стопу (3,5%). Нашао сам да је извјештај Трулије прилично темељан. Чак је обезбедио и трошкове одржавања, нешто што први купци куће често преузимају када упоређују куповину за изнајмљивање.

С друге стране, неке претпоставке можда немају смисла за вашу ситуацију. На пример, Трулиа методологија подразумева прилагођавање величине. Извештај каже:

"НИЈЕ у реду упоређивати просјечну ренту и просјечну цијену кућа на тржишту. То би било погрешно јер су некретнине за изнајмљивање и продају веома различите: најважније је да су куће за продају 47% веће у просеку него закупнине. "

Дакле, са неком врстом подешавања (детаљи су скромни) то може бити јефтиније по квадратном стопалу купити. Али да ли је то релевантно? Твоје прави опције би могле бити велики стан величине 800 квадратних метара у близини центра града за укупни месечни трошак од $ 1,000 у односу на кућу у којој се налази 1800 метара квадратних у предграђу са укупним месечним трошковима од 1500 долара. Стан би био 6.000 долара мање годишње, иако је "квадратна стопа стопе" већа за 66%. И можда нема великих кућа од 800 квадратних метара за упоређивање вашег стана.

Важност величине зависи од распореда. Локација, врста куће, величина дворишта и квалитет градње су такође важни. Али тешко је укључити факторе попут ове у формулу. Како упоређујете велико двориште до близине Старбуцкс-а, или радионицу за гаражу да сте у близини аутобуске линије? Како упоређујете одговорности кућног власништва према једноставности изнајмљивања?

То су лични, ситуацијски и често интуитивни калкулације. А могло би их бити пуно. На пример, можда би вам било боље да изнајмите ако ...

Постоји добра шанса да се крећете за неколико година
Уплата ће узети све ваше уштеде
Никада не уштедите новац за велике неочекиване трошкове
Мрзите двористе и водите бригу о дому
Ваша ситуација је стресна
Волиш да живиш у близини акције

И можда би вам било боље купити ако ...

Очекујете да ће ваша породица порасти
Желите да се коцкате по растућим ценама и планирају да продају за профит
Нећете оставити новац, чак и ако уштедите изнајмљивање
Желите кућне љубимце, а то тешко проналази изнајмљивање
Желите кућни посао који се не може изводити из стана

Ако сте спремни да купите, па чак и ако је финансијски аспект веома важан, морате израчунати појединачно од случаја до случаја. Зато погледајте куће које испуњавају ваше минималне личне критеријуме, а затим направите следеће процјене (користећи најбоље ваше претпоставке):

Дужина времена ћете остати у подручју у којем тренутно живите: _____.
Трошкови становања за изнајмљивање (рент, комуналне услуге, итд.) За тај временски оквир, базирани на вашој тренутној стопи најма и претпоставка о будућим повећањима, за ваш укупни трошак за изнајмљивање: ______.
Укупни трошкови у кући које размишљате (затварање трошкова, плаћања, пореза, осигурања, комуналних услуга, одржавања и сл.), У истом временском оквиру: ______.
Ваше пројектовано учешће: ______.
Цена коју ћете добити приликом продаје куће, на основу разумне цене захвалности за вашу област (историјски је у САД-у од 3 до 5% годишње): ______.
Трошкови затварања; можете користити Трулину цифру од 8% од продајне цене: ______.
Преостала равнотежа коју ћете дуговати када продате свој дом; можете користити преостали баланс рачунара: ______.
Одвојите износ на линијама 6 и 7 из линије 5, да бисте дошли до нето прихода од затварања: ______.
Одвојите линију 4 (вашу уплату) из линије 8 да би сте дошли до тога колико ћете добити: ______.
Извадите линију 9 из линије 3 да бисте стигли ваши укупни трошкови за поседовање: ______.
Упоредите линију 10 (трошкови сопствене) на линију 2 (трошкови изнајмљивања) да бисте видели која је нижа.

Да будемо прецизни, морате да извршите ове прорачуне за сваки дом који гледате. И да, могло би доћи до квара стамбене зграде годину дана након куповине. Поново, цене би могле да се крећу тако брзо док изнајмљате, нећете моћи поново купити деценијама.

Узимате ризике за куповину или Изнајмљивање и израчуни изнад укључују доста погађања. Али они вам дају место за почетак. Погледајмо један пример, само да видимо како да покренемо бројеве ...

Очекујете да останете у граду већ шест година, а плаћате најам од 800 долара месечно. Ви сматрате да ће у будућности корисници у просјеку износити 100 УСД месечно, а најам ће се повећати на 850 и 900 долара за двије и четири године. Плаћате 200 долара годишње за осигурање осигурања. Ваш трошак за изнајмљивање:

Најам: 61.200 долара (800 долара за 24 месеца, 850 долара за 24 месеца, 900 долара за 24 месеца)
Комуналије: 7.200 долара (100 долара 72 месеца)
Осигурање: 1.200 долара (200 долара годишње)

Укупни трошкови за изнајмљивање: 69.600 долара

Можете купити кућу коју волите за 180.000 долара са 36.000 долара, уз задуживање од 144.000 долара на 4.5% на 30-годишњем хипотекарном кредиту. Плаћање би било 730 долара месечно и очекујете 3% апресијацију, за продајну цену од око 215.000 долара за шест година.

Већи је од вашег стана и плаћате сопствени рачун за воду, па ће комуналне услуге покривати 260 долара месечно, осигурање 950 долара годишње, и порезе око 2.500 долара. Ви процените поправке и одржавање на око 200 долара месечно. Ево бројева:

Трошкови затварања: 3.600 долара (укључујући трошкове кредита)
Плаћања: 52.560 долара (730 УСД месечно 72 месеца)
Порез на имовину: 15.000 долара (2.500 долара годишње више од шест година)
Осигурање: 5,700 долара (950 долара годишње, шест година)
Комунални трошкови: 18.720 долара (240 долара месечно 72 месеца)
Одржавање: 14,400 долара (200 долара месечно више од 72 месеца)
Укупни трошкови пре добитка капитала: 109.980 долара (све наведено)
Продајна цена: 215.000 долара (180.000 пута годишње повећање од 3% у односу на шест година)
Трошкови затварања: 17.200 УСД (8% од продајне цене од 215.000 УСД)
Остатак дуга: $ 128,360 (након 72 плаћања)
Нето на крају: 69.440 долара (215.000 долара минус кредитни баланс и трошкови затварања)
Нето добитак од капитала: 33.440 УСД (нето добит при затварању минус почетно плаћање)

Укупни трошкови власништва куће: 76.540 долара (укупни расходи минус остварени приходи од капитала)

Да би то било једноставно, ови прорачуни не укључују "трошкове олакшице" вашег учешћа (могли сте га уложити негде другде уколико сте наставили да изнајмљате), тако да је трошак сопствене чак и нешто већи него што овај пример говори.

Такође, мале промене у вашим претпоставкама могу направити велику разлику. На пример, ако дом цени на 4% годишње, уместо на 3%, ваш трошак власништва би био само 65.500 долара - што је мање од трошкова изнајмљивања.

Један последњи предлог: ако стварно нисте добри у штедњи и трошите мало више да бисте купили уместо закупа, наставите и узмите кућу. Једнакост коју изградите биће нека врста плана принудне штедње, тако да барем имате нешто у будућности.

Ваш Турн: Шта мислите о куповини насупрот изнајмљивању, и на који начин ћете вероватно ићи?

Стив Гиллман је аутор "101 Веирд Ваис то Маке Монеи" и стваралац ЕвериВаиТоМакеМонеи.цом. Био је репо-човек, шетач за палачинке, претраживач мотора, кућни флипер, возач трамваја, процесни сервер, моцк поротник и цроупиер рулета, али је на више од 100 начина направио новац, писање је његов омиљени (до сада) .