За разлику од многих других инвестиција, некретнине вам дају више опција него само куповати и надајући се да ћете их продати за више: Можете изнајмити собе за приход, побољшати и флиповати или финансирати продају како бисте добили вишу цену. Непредвидене околности могу значити да морате размотрити опције које можда нисте имали на уму, како то показује моја прича.
У септембру 2012, моја супруга Ана и ја користили смо нашу уштеду за куповину конобе изнад нас у Напуљу, Флорида, за 70.000 долара. Иако то није било много, сматрали смо да би било лепо изнајмити тако близу, ради лакшег управљања. Ово је План А: купити, поправити и изнајмити стан.
Наравно, ако би све прошло глатко, писао бих другачији пост. Међутим, са некретнинама, често ћете морати да истражите "План Б", "План Ц" и друге креативне могућности, као што ћете видети до тренутка када дођемо до нашег "Плана Д." Ево шта се догодило - и како можете научити из мог искуства када сте спремни да изнајмите стан.
Куповина станова за флип
Да није било оног човјека који је погледао преко нас, можда смо се изјаснили из посла због броја ствари које је потребно поправити.
Међутим, био је сигуран да се све може урадити за око 6.000 долара. Недавно је освојио 1 милијун долара у државној лутрији у држави Флорида и радио само радно време са радним временом, тако да је могао допринијети његовом генерално оптимистичном изгледу. У сваком случају, његов став "може" учинити је охрабрујуће, па смо заказали затварање.
Наш агент за некретнине, такође оптимиста, рекао је требало би да можемо изнајмити место за 1.100 долара месечно. Она је указала на оглас за још једну јединицу у нашем комплексу, чији је власник тражио 1,100 долара месечно. На папиру, изгледало је да ћемо имати проток новца од око 600 долара месечно.
Пази на додатне трошкове
Дан пре затварања отишли смо на састанак удружења цондо, гдје је најављено да ће трошкови порасти од 320 до 340 долара месечно. Поред тога, званичници су премештали линију на мапе савезних поплавама, стављајући нас у незнатно већу зону ризика, тако да би било додатних 600 долара за додатно осигурање.
Ови додатни трошкови значили су да је наш пројектовани новчани ток опао за 70 долара месечно (да не спомињемо да смо морали да платимо тај додатни $ 840 годишње на сопственом месту).
Озбиљно смо размишљали о одустајању од депозита и одласку од договора. Али оптимизам је заразан; након што смо поново разговарали са нашим агентом и ручком, отишли смо и затворили.
Лекција 1: Пре него што купите, питајте кључне људе у удружењу или слојевима о било чему што се ускоро дешава. Изненађења као што су наша обично се неће појавити у финансијским документима удружења цондо, који одражавају само оно што се већ десило.
Буџетско додатно време и новац за поправке
Завршни трошкови су били мањи него што смо пројектовали; лепо је имати неко изненађење једном у неко вријеме. Али онда морамо радити на поправљању станара и погодити шта? Требало је дуже од очекиваног и коштало више него што смо планирали.
Да ли је та мекана тачка на зиду изнад светлости преко предњих врата? Моја жена је била у праву; то није била само штета од старе цурења која је поправљена. То био влажна, а не само у њеној машти. Сваки пут када је падала киша, вода је ушла у зид у ту електричну кутију.
Позвали смо менаџмент и поправили кров. На срећу наша асоцијација цондо је ангажовала добро управљање, или смо могли да чекамо неколико седмица умјесто два дана. Морали смо отворити зид, пршити све унутра бјеланчевинама како бисмо спречили плеснију и поставили два нова панела сувог зида пре сликања собе.
Лекција 2: Веруј у то интуицију и погледај други поглед или провери ако постоји нешто што се не чини исправним.
Пропуштање у клима уређају довезило је кишницу директно у електричну кутију од 220 В. После трећег покушаја да га поправимо, морали смо да чекамо недељу дана пре него што је опет киша - једини начин да се сигурно сазна да је коначно поправљено.
Лекција 3: Проверите да ли сте тестирали своје поправке пре него што сте претпоставили да сте завршили.
Ја сам поправио дривалл у ормарском орману, јер мој несавршени рад не би био толико важан тамо.
Лекција 4: Можете уштедјети новац самим радом пуно кућног побољшања, и не морате да будете тако добри ако радите у областима где изглед није толико важан.
Због ових и десетак других изненађења, пројекат који је наш рукотворник мислио да ће трајати "недељу до десет дана" трајао је више од мјесец дана, а такође је прешао и буџет. Требали смо знати боље, јер у нашем искуству све Извођачи су претјерано оптимисти у временским оквирима и трошковима.
Лекција 5: Да би били безбедни, удвостручите процене времена извођача ради комплетирања поправки и реновирања. Да бисте били сигурни, додајте 20% или више процјенама трошкова.
Наш манаџер, иако је био превише оптимистичан у вези са временом и трошковима, био је сјајан. Његов став је био да за сваки проблем постоји увек решење, и он би га нашао. Научио ме је како поставити плочице, радити електрични рад, замијенити клизна врата клизача - листа се наставља. Што је још важније, он ме је научио да будем бољи решитељ проблема. Ми ћемо га унајмити поново за секунду (али ћемо удвостручити његову процјену времена и додати 20% његовој процјени трошкова).
Лекција 6: Искористите знање вашег извођача ради учења како сами поправити и побољшати. Може вам уштедети новац на тренутном пројекту и о будућим.
Трошкови истраживања и бити флексибилни
Док смо се приближавали крају пројекта, тестирали смо комби комора за прање / сушење који је долазио са овим местом и гледао како је спуштао воду на поду. Мајстор нам је наплатио 69 долара како би нам рекли да је то изнад наде.
Планирали смо да потрошимо 700 долара за нову јединицу, с обзиром да редовна машина за прање / сушење кошта само 500 долара. Нисмо могли да добијемо редован скуп, јер су прикључци били у уском ормару који је сместио само сложену врсту. Као што се испоставило, уложене јединице су скупе. Најјефтинији смо могли наћи било гдје 1.300 долара. Оуцх!
Лекција 7: Пре куповине места пажљиво проверите уређаје. Ако мислите да ћете морати нешто заменити, немојте погађати; проверите цене онлине.
На крају смо имали само око 1000 долара више од буџета, јер смо променили план. На пример, одлучили смо да насликају купатило уместо да га заменимо. Такође смо насликали кухињске ормаре уместо да замењујемо врата. Није изгледало да ће те промене у нашем плану утицати на оно што би могли изнајмити. Једна од ствари која ми се свиђа у вези са некретнинама јесте да постоји много начина приступа и решавања проблема.
Лекција 8: Потражите алтернативне (јефтиније) начине да учините ствари ако трошкови одлазе превише над буџетом, али само ако алтернативни планови не утичу на вашу стопу изнајмљивања или продајну цијену превише.
Темељно истраживање потенцијалних препродаје или вредности изнајмљивања
Наш агент, који је био и наш агент за изнајмљивање, био је врло оптимиста о потенцијалном стану. Власник који је тражио 1100 долара за своје место у нашем комплексу спустио је то на 1000 долара месечно - а шест недеља касније, још увек није изнајмио. То смо открили места која су тренутно изнајмљена у нашем комплексу крећу се од 800 долара месечно до 950 долара. То је нешто што смо требали детаљније провјерити прије него што направимо понуду.
Иако су све јединице биле идентичне по величини и изгледу, наши нису имали топ-оф-тхе-лине уређаје, тако да је изгледало као да можемо добити 900 долара месечно. Између тог смањења од 200 долара у пројицираној ренти и изненађења од 70 долара по чланаринама и проценама, наш очекивани ток готовине је сада смањен на 330 долара месечно.
Умјесто од 9% за које смо се надали, повраћај на нашу инвестицију би сада био свега око 5% годишње - ако нема више изненађења.
Лекција 9: Урадите свој домаћи задатак да одредите стопе изнајмљивања. Будите скептични према објављеним стопама изнајмљивања; утврдити колико су станари заправо плаћање сличних јединица.
Истражити потенцијалне станаре
Потенцијални закупци морали су да се пријаве за нас, али и за асоцијацију конвоја. Плаћали су неповратну накнаду од 100 долара и 70 долара за провјеру позадине. Није нам се допао тај недостатак контроле на нашем крају, али има своје предности. Провера позадине помогла је разбацивање упитних станара.
На примјер, била је жена која је била спремна платити нам шестомесечно закуп унапријед због своје "привремене" незапослености. Када смо потписали уговор о закупу, провера позадине открила је да је украдена дрога из болнице у којој је радила, и стога вероватно никада више неће имати посао неге. А фини момак који је рекао да има "само један ДУИ" у прошлости имао је и додатне накнаде за дроге.
Менаџмент удружења је помогао откривању ових лажи, али смо такође постали врло добри у коришћењу Интернета да истражимо потенцијалне закупце. Невероватно је колико често добијете резултат приликом претраживања на мрежи користећи "шаржу" плус име особе!
Лекција 10: Лакше је него икад истражити могуће закупце захваљујући интернету, па на мрежи и почните да гледате!
Један потенцијални закупац желео је место док смо још покушавали да га изнајмимо за 1000 долара месечно. Али када је наш агент послао уговор о закупу дан-два касније, он се изненада "сетио" саслушања да је наплата била 925 долара. Колико смо могли да утврдимо, ово је била тактика кашњења тако да је могао наставити тражити нешто боље или преговарати о нижим стопама наплате. На крају, он је потписао закуп на 1000 долара - а потом је његова пријава одбила од удружења због криминалне прошлости.
Лекција 11: Изразите изразе јасно, и подигните тај закуп чим будете могли.
С обзиром да су чланови управног одбора или чланови удружења требали интервјуирати све подносиоце пријава, а ти интервјуи су обављени тек уторком, свака одбијена апликација коштала нас је вријеме.
Време је новац, посебно када не плаћате само порез, осигурање и комуналне услуге, већ и стотине долара месечно у конвоју. Могли смо избјећи неке од ових трошкова ако смо истражили и искључили неке потенцијалне станаре прије него што су се пријавили за удруживање.
Лекција 12: Процес рентирања станова је компликованији и може трајати дуже од изнајмљивања куће, па планирајте додатно вријеме и трошкове. Истражите станаре на мрежи чим се пријаве, тако да можете брзо искључити оне који неће бити прихваћени од стране удружења. Ово вам штеди време и, стога, новац.
Пребацивање на План Б ... затим Ц, а затим Д
У овом тренутку, са пуно изненађења и сваког месеца који су прошли како нас коштају најмање 900 долара за изгубљену најам, почели смо да се питамо да ли смо донели праву одлуку. Можда би требали ићи План Б: Одусти се да буде власника и продаће место.
Отишли смо План Ц: Наведите стан за продају и наставите са изнајмљивањем. Ако би се продао за профит, бићемо срећни. Ако је изнајмљено, ми бисмо оставили понуду за продају и сретни смо да барем имамо неки приход од мјеста.
На крају смо ишли корак даље и имплементирали План Д: Покушајте да закупите стан, док се огласи за продају и онај у којем смо живели доле. Ако смо изнајмили ону горе, то би било у реду. У супротном, када би једна од два продала, ми ћемо избацити листинг на другу и живети у томе.
Тај потез би био довољно лак ако би се наш дом продао - један корак корака. Ипак, ценили смо нашу кућу за 5.000 долара више од инвестиционог становања како би потакли купце да бирају тај.
Имамо понуде које нису успеле и једно и друго места. Понуда у нашој кући је била добра цена, делом зато што смо били вољни да узмемо 30.000 долара и остали финансирамо за неколико година. Нажалост, купац је морао да се врати у свој дом у Италији када се његова мајка разболела и на крају се повукао из посла.
На срећу, почетак "сезоне" на југу Флориде (сви долазе овде у зими), тако да су понуде наставиле да долазе и потписали смо уговор до краја јануара 2013. Продали смо стан на спрату (не наш дом) за 92.000 долара, затварајући у марту.
Колико смо направили преливањем станова
После сваког последњег трошка, наша нето добит износила је 4.500 долара - мало се узбуђивати, поготово пошто сам ставио шест тежких седмица рада на поправку места. Али, били смо срећни што смо завршили са пројектом, а та зарада је била једнака шестомјесечној плати за рад са непуним радним временом, 9-часовни посао који сам имао у то вријеме.
Лекција 13: Увијек имате више од једне опције са некретнинама, па размислите о другим начинима да остварите свој профит или доходак. Понудити финансирање може вам дати вишу цијену и релативно је сигурно ако добијете велико плаћање.
Време је важно, тако планирајте у складу са најбољим временом за продају. Да смо купили стан у зими и да смо га спремили да продамо у мају, могли бисмо да чекамо још више месеци да га продамо, а трошкови задржавања можда су једли већину профита.
Нажалост, за наше купце, клима уређај је умро неколико месеци након што су купили ово место, што их је коштало око 4.000 долара за замјену. То би избрисало скоро сав наш профит, ако се то десило док смо још имали мјесто, што води до наше завршне лекције:
Лекција 14: Улагање у некретнине увек ће бити пуно изненађења (а многи од њих неће бити пријатни). Пошто никада не знате када ће доћи до скупих изненађења, озбиљно размислите да прихватите сваку понуду која вам доноси пристојну добит, уместо да плаћате више трошкова одржавања и ризикују велике трошкове док чекате да добијете нешто боље цијене.
Ваш Турн: Да ли сте икада уложили у некретнине и да ли сте налетели на мноштво изненађења?
Пошаљите Ваш Коментар