Размишљате о изнајмљивању куће? 15 Савети за максимизирање прихода

Један од највећих одвода на станарском приходу од закупа су трошкови. Поседовање некретнина за изнајмљивање није никада тако лако као куповина некретнина, проналажење закупца и чекање да се велики прегледи масти ураде - и саврсени власници станарина то знају.

"Када се купи некретнина, њена РОИ се углавном своди на минимизирање губитака", каже Брајан Давис, инвеститор у некретнине са 15 некретнина за изнајмљивање и суоснивач блога за некретнине СпаркРентал. "Волим да размишљам о приходу од изнајмљивања као цевовода који желите да водите гладно и са минималним цурењем."

Без обзира да ли планирате да уђете у пословање власника куће или сте искусни власник куће, вероватно желите да знате како да остварите више прихода. Разговарали смо са стручњацима из области некретнина да сакупимо своје главне предлоге како максимално повећати приход од изнајмљивања.

1. Темељно Закупци екрана

Једна од највећих несрећа коју смо чули за власнике станара јесте да је трошак (у новцу, времену и стресу) исељења узнемиравајућих станара. Исељење може трајати три до шест месеци и може да кошта изнад 5000 долара, тако да неки превентивни рад стављају нове станаре кроз темељан процес снимања.

Покрените проверу кредита да бисте имали осећај своје финансијске одговорности, заједно са истрагом криминалне и истраге. Такође, урадите мало извиђање.

"Вожња према њиховом тренутном боравку", каже Денисе Супплее, агент за некретнине, инвеститор и бивши руководилац имовине, као и суоснивач СпаркРентал. "Да ли је гнусно? Да ли су канте за смеће бачене свуда - или још горе, да ли се ђубре само нагомилавају? Постоји ли стар стари аутомобил са истакнутим ознакама које само седе? Велике упозоравајуће заставе! "

2. Закупац-доказ ваше имовине

"Власници земљишта не могу одбити новац од депозита за" нормално хабање ", тако да морају учинити оно што могу да спријече" каже Давис.

Ово укључује забрану монтирања телевизора у закуп, обезбеђивање хардвера као што су шипке за ручнике у шипкама, одлучујући за подове са ниским одржавањем као што су тврди дрво изнад тепиха и уградња врата заустављања. Било шта што спречава разумну свакодневну употребу оставља ознаку на својој имовини је мудар потез.

Једноставнији уређаји и трајни спољни материјали попут цигле и винила такође могу смањити трошкове одржавања, савјетује Цхад Царсон, инвеститор некретнина и блогер на ЦоацхЦарсон.цом.

3. Узмите право осигурање

Ово би требало да крене без говора, али увек пролеће за осигурање од одговорности станодавца.

"Само трошак једне неуобичајене тужбе може испразнити ваш банковни рачун", каже Царсон. "Добра полиса осигурања ће ангажовати адвокате који ће вас одбранити у случају да се не деси тужба".

Уредник Пенни Хоардер Јустин Цуплер је издао своју стару кућу годину дана након што се иселио, а он додаје: "Позовите своју осигуравајућу компанију и промијените се у политику само за структуру. Већина власника кућа покрива целу кућу и њен садржај. Ако га изнајмљујете странцима, нема потребе да осигуравате своје предмете. Ово вам може уштедјети око 25 до 50 долара месечно. "

4. Купите кућну гаранцију

“Ако је ваша кућа старија, ствари ће се оборити, "Каже Цуплер. "(Кућна гаранција) обично кошта само $ 20 до $ 50 месечно и покрива вас у случају неочекиваног квара који може одводити своје резерве."

5. ДИИ кад год је могуће

“Имање својине за изнајмљивање је мање о максимизирању прихода и више о минимизирању трошковасес, "Каже Анди Панко, власник две једнокреветне станице у комплексу у Воодбридгеу, Нев Јерсеи. "Увек покушавам да лично урадим што више могу у вези са мојим имањима. Ја сам веома згодан и могу се носити са најистакнутијим поправкама и ажурирањем. Такође радим сву своју рекламу (бесплатно преко Цраигслист-а), показујем своје јединице и урадим све провере у позадини и приказивање кредита (путем ТрансУнионове СмартМове услуге, које сам наплаћивао закупцу). "

6. Користите Агенције за изнајмљивање са опрезом

Неки газдари проналазе агенције за изнајмљивање, а имовински менаџери вреде трошку, јер им дугорочно штеде вријеме и стрес.

"Било ми је превише лако за станаре - не наплаћивати касне накнаде или започињати деложацију када су стигли. То им је омогућило да шетају по мене и коштају ми још новца ", каже Марк Фергусон из Инвест Фоур Море. "Када сам имала седам имања, предао сам их менаџерској компанији и били су много тежи. Иако сам им платио проценат рента, сакупили смо више закупнина и имали боље станаре. То ми је спасило главобоље, време и новац. "

Ако идете на ову руту, само се побрините да добијете највећи ударац за вашу цену. Цуплер предлаже упоређивање такси најпре "добивањем неколико агенција за борбу за ваш посао и проналажењем онога са најбољим користима за трошкове".

Ако желите да се одрекнете накнаде, постоје корисни алати.

"Запошљавање менаџера за имовину може одузети главобољу од посла са станарима, али њихове накнаде могу потрајати до 10% ваших повратака. На данашњем тржишту некретнина, то би могло да смањи ваш новчани ток до једва да се претвара у профит ", каже Цаллие Хамилтон, инвеститор некретнина чији је муж основао Рентлит како би помогао колегама станодавцима да се баве стварима попут аутоматских плаћања на мрежи, услуга одржавања, и стварање лизинга сами.

7. Проверите своје особине редовно

Чак и ако сте унајмили некога да се бави свакодневним управљањем, обавезно провјерите своја својства на редовној основи како бисте осигурали да ваши станари правилно држе своју инвестицију.

"Прођите кроз некретнине колико често можете", каже Деб Томаро, сарадник брокера са РЕ / МАКС Аццлаимед Пропертиес. "Промена филтера пећи сваких 60 дана је одличан изговор. То вам даје прилику да потражите било какве проблеме пре него што се претворе у огромну и скупу поправку. На пример, не могу вам рећи колико се кабинета испод кухињског судопера искривљују јер станари стављају кабинет пуно ствари и никада не знају да постоји мала цурења. Пропуштање траје годину дана, уништава базу судопера. Сваки пут кад уђем у јединицу за изнајмљивање, питам да ли могу да проверим под одводима за било какво цурење, и рукујем по свим водоводима како бих био сигуран да не осећам цурење. "

Чак и једноставна вожња како би се осигурало да се ствари одржавају споља могу много да вам кажу, каже она.

8. Задржите своје станаре

Поред исељења, трошкови промета су високи на листама ствари власника да би се избегли.

"Највећи трошкови у послу изнајмљивања се јављају када станар изађе", каже Царсон. "Закупац који остаје пет или шест година се не жали на мрље на зиду, али за новог закупца, мораћете да сликате и вршите друге поправке."

Задржите станаре тако што ћете брзо и љубазно одговарати на захтеве за одржавање. Ако утврдите да морате подизати закупнине да бисте остварили месечне трошкове, подстакните станарима да се држе с вама, као што је мала надоградња када обновите свој закуп, наглашава Царсон.

9. Узмите Најам Најма по квадратном стопалу

"Веће није увек боље у свету изнајмљивања возила", упозорава Царсон. "Пронађите некретнине са највишом рентом по квадратном метру. Много пута ће се изнајмити стан у вриједности од 1.000 квадрата за исти стан од 1.300 квадрата. Али слика и остало текуће одржавање ће коштати више за већу јединицу. "

Или пратите пример Кеисха Блаир, суоснивач Аспире-Цанада, и фокусирати се на издавање вишенаменских особина, која "може смањити ризик од значајних дужих радних мјеста, смањујући ризик од губитка прихода", каже она. "У домовима са више породица као што су триплекси, ово знатно повећава потенцијал прихода док минимизира значајне губитке ако један закупац одлучи да оде. Иако се ова својства често скупљају, они на дуже стазе имају тенденцију да превазилазе инвестиције у једној породици. "

10. Не укључујте комуналне услуге

Никада не укључујте варијабилне услуге као што су топлота или електрична енергија у цијени закупнине. Јеннифер Стахлман из ПаиЛеасе објашњава зашто:

• "Падање цијене закупа на укључивање комуналних услуга значи да морате превише надувати станарину на већ конкурентном тржишту."

• "Када су укључени комунални трошкови, нема подстицаја за очување резидента, што доводи до виших рачуна за комуналне услуге."

• "Ако не додате довољно да покријете све услужне делатности, морате платити разлику."

• "Пружаоци услуга често повећавају своје стопе, што доводи до неконзистентних износа фактуре."

11. Изградите ствари

Размислите о инвестирању у уграђени намештај попут полица или кутија за доручак.

"Генерално, ако се не може померити, не може се сломити", каже власник и инвеститор у некретнине Еугене Гамбле. "Иако су у почетку скупљи, трошкови су ублажени смањеним бројем потребних поправки јер закупци не могу да померају делове према својим посебним жељама. Такође уштедите у тренутку проналаска замјене или поправки. "

Царсон такође препоручује укључујући пуно уграђених решења за складиштење, због веома генијалног разлога: "више ствари = теже се померити!"

12. Додатни додатак за додатке

Узмите у обзир изнајмљивање било које гараже које се налазе на вашој имовини одвојено, Саветује Гамбле. "Нису сви станари опремљени аутомобилом, тако да можете да изнајмите тај додатни простор уколико је погодно лоциран и постављен."

Ако изнајмите изнајмљивачима кућним љубимцима, замолите их да плаћају једнократну или месечну накнаду за кућне љубимце, а не плаћају депозит за кућне љубимце, каже Каицее Вегенер Рентец Дирецт. "Ако тражите депозит за кућне љубимце, тај новац се може користити само за чишћење штете коју је учинио кућни љубимац, а преостали износ се мора вратити на закупца ... Међутим, ако се наплаћује једнократна или мјесечна накнада за кућне љубимце, можете да користите приход по вашој дискрецији. "

13. Формирајте ЛЛЦ предузеће

"Успешан посао почиње (и остаје) тако што се позиционира како би смањио ризик. Обратите пажњу, а не 'елиминишите' ризик, јер то је немогуће ", каже адвокат и инвеститор за некретнине Цраиг Морган. Његова стратегија за то:

Имати једно ЛЛЦ предузеће (најчешћи избор за инвеститоре) за некретнине. Чувајте своје изнајмљивање у једној ЛЛЦ предузећу; ово предузеће не партнери на другим пројектима или не спроводи друге услуге (нпр. извођач радова). Сва ЛЛЦ предузећа су власништво.

Ако имате краткорочни портфолио (прочитајте: фик-анд-флипс), онда их ставите у другу ЛЛЦ. Ако сте особа за поправку куће или управитељ имовине, онда се та услуга врши у другом ентитету. Суштина је да ограничите изложеност (тј. Одговорност) сваког ЛЛЦ предузећа. У теорији, тужилац може да иде само на оно што је у ЛЛЦ / вредности у ЛЛЦ. Дакле, ако сте тужени као извођач радова, тужилац не може добити вашу рентажу јер је то посебан и посебан посао.

14. Црунцх тхе Нумберс

"Будући да је имовина за изнајмљивање инвестиција, требало би да се анализира као таква", каже Панко. Као резултат тога, "важније је максимизирати повратак него да се максимизира приход. Чак и ако имате довољно новца за куповину некретнине за изнајмљивање, обично можете зарадити бољи повраћај новца узимајући зајам како бисте платили већину од тога. "Он даје овај примјер кориштењем властитих јединица:

Укупни месечни трошкови пореза, накнаде за одржавање и осигурање износи око 525 долара, а месечни најам износи 1.250 долара. То је месечни нето приход од око 725 долара или 8.700 долара годишње.

Имовина кошта око 110.000 долара. Да сам потрошио пуних 110.000 долара за куповину, ја бих само 8,3% годишње уложио у моје инвестиције, тј. 8.700 $ нето дохотка подељеног са почетном инвестицијом од 110.000 долара. Уместо тога, ставио сам само 27.500 долара сопственог новца у (25% уплата) и позајмио остало кредитом од 30 година. Кредит је око 400 долара месечно. Дакле, додајући да порезима, одржавање и осигурање значи да су моји укупни месечни трошкови 925 долара.

Са месечним закупом од 1.250 долара, то значи да је мој месечни нето доходак само 325 долара месечно, или 3.900 долара годишње. Међутим, то је једнако 14,2% годишње, тј. 3,900 $ нето зараде подељено на почетну инвестицију од 27,500 $. Дакле, узимајући зајам уместо да је потпуно купим, мој приход се смањује, али мој повраћај инвестиције се повећава.

Ипак, и даље треба да знате шта улажете: "Треба напоменути да новац позајмљивања повећава ризик од поседовања некретнина за изнајмљивање", додао је Панко. "На примјер, чак и ако јединица није затворена мјесецима и, стога, не производи никакав приход, зајам и даље треба плаћати сваког мјесеца."

Као и код било каквих сложених пословних одлука, ако осећате да се почетак главе почиње, увек је најбоље да се консултујете са професионалцем.

15. Користите пореске олакшице

Превише домаћинстава пропусти штедњу јер "не знају шта је дозвољени трошак" када су у питању пореске олакшице, каже Гамбле. "Станодавци могу тражити све врсте пауза за одржавање имовине и отплата хипотеке. Сазнајте шта можете да урадите, или унајмите искусног рачуновође за имовину. "

Ваш Турн: Имате ли особину за изнајмљивање? Који други савети бисте додали овој листи?

Келли Гурнетт је слободни блогер, писац и уредник који управља блогом Цорделиа Цаллс Ит Куитс, где документује њене покушаје да јој реши живот ствари које нису битне и да се више фокусирају на ствари које раде. Пратите је на Твиттеру @ЦорделиаЦаллсИт.