Како додати некретнине у портфељ инвестиција

Ово је гост поста Брандон Турнер из БиггерПоцкетс.цом

Постоји пуно начина да се пензионишете богато.

Зграде, заједничке фондове, грађевинске фирме и бројна друга "инвестициона возила" која можете да предузмете да бисте се опустили и опустили у пензију.

Међутим, док већина стручњака разуме да штеди добар део ваше плате и инвестира га на берзу може вам помоћи да стигнете тамо, многи не разумеју како додати некретнине у тај портфолио без завршетка уморног, заузетог власника са више проблема него временом.

Из тог разлога желим данас да поделим своје мисли с вама о томе како можете додајте инвестирање некретнина у свој портфолио да убрзате своју уштеду, додате својој нето вредности и пензионишите са већим инвестиционим портфолиом.

Основе инвестирања у некретнине

Пре него што дубоко потопите у "специфичности" улагања у некретнине, дозволите ми да вам брзо погледам како људи зарађују новац у некретнинама.

У најосновнијем смислу, већина инвеститора купује имовину која тражи двије ствари:

• Проток новца - екстра приход који остане након исплате свих трошкова;
• Аппрециатион - капитал који се гради као раст вредности имовине и / или се исплати кредит.

Очигледно постоје други интереси, као што су пореске олакшице, тражећи алтернатива улагању на берзу, или личне потребе (као што је неговање старијих родитеља), али примарни, новчани ток и апресијација су два покретача иза добре инвестиције у некретнине. Неки инвеститори се више усредсреде на постизање максималног новчаног тока, док други имају за циљ првенствено захвалност.

Иако два израза нису увек у сукобу једни са другима, уопштено ћете утврдити да особине са више новчаних токова имају мању шансу за уважавање пошто се налазе на више "менаџмент интензивних" локација које се не повећавају у брзини брзо.

Стога, као потенцијални инвеститор, врста инвестиција у некретнине у коју желите да уђете ће у великој мјери зависити од ваше стратегије, личности и временског оквира.

Лично верујем у куповину базираног на новчаном току, али купујем у подручјима гдје је могућа апресијација.

Не желим некретнину у којој се бринем да сам погођен само за вожњу, али је свакако важан и стабилан поврат инвестиција сваког месеца.

На крају, врста инвестиције је у зависности од вас - али ја препоручујем (бар на почетку) да планираш новчане токове и захваљујући "шлагању на торти". На овај начин осигурате профитабилну инвестицију са минималним ризиком.

Врсте инвестиција у некретнине:

Сигуран сам да знате некога ко поседује, или можда већ поседује, једну породичну закупу. Велики! Међутим, немојте збунити идеју о поседовању једне породичне куће као једине особе у инвестиционом простору. Постоји много различитих путева које можете користити за улагање у некретнине, са различитим степеном потешкоћа, ризика, награде и временских захтева.

И запамтите, скоро свака опција овде се може купити као обична листа, а кратка продаја , или а одузимање.

Погледајмо сада неколико од њих:

Самостојеће куће

Као што је већ речено, ово је најчешћа врста некретнина са којим се већина људи познаје. Породичне куће су лијепо јер су једноставне (исх) за куповину, једноставне за продају, лако финансирати и лако изнајмљивати. Увек постоји потреба да људи негде живе, па појединачни домови могу обезбедити сигурност и пристојне могућности за уважавање.

Међутим, породице са једним породицом такође не пружају највећи повраћај инвестиције (апресијација наспрам новчаног тока), лако их могу уништити лоши станари, а са растућом конкуренцијом на тржишту некретнина може бити тешко пронаћи некретнине које одговарају ваше критерије.

Мале мултифамили особине

Ова својства би укључивала дуплексе, триплексе или 4-плеке и налазе се у скоро свакој заједници у Америци - мада много јаче у неким насељима наспрам других.

Ова својства имају користи од једноставности куповине, финансирања и продавања као својства породице, али са мањом конкуренцијом (већина домаћих купаца не тражи овај тип) и "економија обима" која долази са више од једне јединице .

Ова својства могу бити више "менаџмент интензивна" од породичних кућа, али ако се правилно купе, могу обезбедити добар готовински ток и стабилан поврат инвестиција.

Велике вишеслојне особине

Ово су велики комплекси станова које видите, у распону од 5 јединица до стотина. Ова својства се финансирају користећи сасвим другу подјелу банке (комерцијалне, а не резиденцијалне стамбене кредите) и могу захтијевати високе пензије, краће рокове и више каматне стопе.

Ове особине обично управља професионални менаџер некретнина (или менаџер који живи, као што је случај са мојим апартманским комплексом од 24 јединице), чиме се пружа више "руку" улагања.

Комерцијалне инвестиције

Комерцијалне некретнине рангирале су из трговачких центара, продавница, ресторана и још много тога. Са сличним финансирањем великих мултифамилијских својстава, 20-40% су типични захтеви за плаћање, а опет, комерцијално одељење је са ким желите разговарати у банци.

Комерцијална имовина има користи од дугорочних закупа, али се слободна радна мјеста често крећу од месецима до годинама.

Порески обвезници

Када власник непокретности одбије да плаћа своје порезе, општина локалне власти може ставити залог на имовину, продати тај залог инвеститору, а онда инвеститор може добити камату на дуговани дуг. Овај систем може заиста бити метода "без тоалета" за улагање у некретнине, али учење како пронаћи праве врсте порезних заложница може бити умјетност само по себи.

Напомене

Друга метода улагања, а да није "власник" - белешка о непокретности креирана је када зајмодавац финансира уговор о некретнинама и прима камату из тог зајма. Ове белешке могу се направити, купити или продавати баш као права некретнина.

Оваква врста улагања може бити готово у потпуности "пасивна", али може довести до ризика од кредитора који не одузима зајам, што захтијева скупо искључење.

Куповина и продаја хипотекарних новчаница врло је слична инвестирању у вршњачке кредите које компанија воли Кредитни клуб и Проспер.

Потрошња у инвестирању у некретнине

Да би користили или не користили, то је питање.

Улагање у некретнине нуди јединствену предност у односу на већину других врста инвестиција - а то је моћ левериџа. Наравно, са залихама које можете купити на маргини и додати мало утјецаја тамо, али само некретнине вам омогућавају да купите са само 20% мање (10% са неким програмима и 3,5% ако планирате да живите у имању).

То значи да имате могућност да добијете 100% од процене, али морате платити само 20% имовине. Међутим, то такође значи да имате могућност да изгубите на 100% од падова вриједности уколико цијене падну, у потпуности уништите своје учешће.

Остаје велика расправа у личној финансијској заједници о томе да ли је коришћење дуга као левериџа, као што је 20% смањење и финансирање остатка инвестиционе имовине, добра идеја или не. Заговорници кориштења "паметног дуга" гледају на математику и истичу да ако можете позајмити, рецимо 5% и направити 15% - изађете напријед. Поред тога, користећи свој новац и проналазак невероватног посла који обезбеђује добар новчани ток - ваш повраћај инвестиције може бити огроман.

Међутим, противници дуга и левериџа гледају на проблем дуга на већину потрошача и истичу да, као што Даве Рамсеи каже, "100% одузимања имовине прошле године десило се људима с хипотеком".

Избор да користите или не користите левериџ је строго лично и нешто за одлучивање између вас, ваше породице и личне финансијске позиције. Било да одлучите да користите дуг или не, јако препоручујем да научите све што вам могу помоћи у вези са вашим планираном инвестиционом инвестицијом пре него што потоњете било који новац - тако да максимално повећате своју шансу за успех и профит.

Израда плана

Када откријете своју специфичну инвестициону тржиште за некретнине и одлучите се како планирају да финансирају ваш посао, ваш следећи корак је направити план. Као што обично кажем, не возите из Канаде у Перу сазнајући само да је то југ - требате путну карту, план. Мапа вас држи на правом путу, далеко од мртвих крајева, и помаже вам да лако видите где је следећа станица.

Приликом избора за инвестирање у некретнине, имати план је исто толико важан. Морате да одлучите о специфичној инвестицији некретнина коју желите да остварите (као што смо већ поменули) и како планирају да финансирате ту инвестицију (такође горе поменуто). Следеће - важно је у свом плану дефинисати своје финансијске услове за ту инвестицију такође.

Обрачун који волим да користим приликом испитивања потенцијалне инвестиције у некретнине је познат као "Правило 50%". Ово правило каже да ће за инвестиције у некретнине, трошкови углавном бити око 50% укупног прихода, не укључујући плаћање дуга. То значи да ако 4-плек доведе 2000 долара месечно у приход, можете претпоставити да ће се 1,000 долара месечно исплатити у трошкове, остављајући вас са 1,000 долара као новчани ток (уколико није узет хипотеку) или да платите хипотеку. Ако је уплата дуга износила 600 долара месечно, у тој тачки можете разумно очекивати 400 долара месечно.

Користећи ово правило (и запамтите, то је само правило, а не истина јеванђеља, па будите сигурни да увек користите тачне бројеве на било којој одређеној особини коју анализирате) можете сазнати свој поврат на улагање и одлучити ако Вриједност имовине је вриједна. У горе наведеном примеру, ако сам платио 20.000 долара за учешће на тој имовини која је снабдевала 400 долара месечно у готовинским токовима (4800 долара годишње), гледала бих у 24% новчано повраћај инвестиције од те имовине , не укључујући било какву будућу добит од апресијације.

Дефинирајући своје финансијске критеријуме, у могућности сте да брзо пребаците 90% понуда некретнина које нису добри договори, а фокусирајте се само на оне који ће вам пружити врсту повратних инвестиција које тражите.

Самоуправљање и управљање имовином

На крају, мораћете да одлучите да ли желите сами да управљате својом имовином.

Ако тражите да купите једну породичну кућу у исто време и имате пуно слободног времена, то није превише тешко. Међутим, ако планирате купити вишеструке некретнине и повећати свој портфолио инвестиција - или једноставно немате пуно времена, будите сигурни да планирате добро управљање имовином и буџет у складу с тим.

Имајте на уму да је већина некретнина које сам купио су банкарске репозиције које сам купио након што је власник станова изгубио своју имовину у банци.То доказује да није увијек лако бити власништво и лако је прећи преко главе. Осим ако немате стрпљење да решите тешке положаје станара и знање да бисте исправно управљали тим ситуацијама - ја бих препоручио да добијете квалификованог менаџера за некретнине.

Ако планирате да се управљате сами, будите сигурни да правилно прегледате своје станаре, признајући да је боље сачекати правог закупца него поставити лошег закупца који ће касније изазвати огромне финансијске проблеме. За више информација о скринингу станара, обавезно погледајте други најдужи пост који сам икада написао, "Тенант Сцреенинг: Тхе Ултимате Гуиде."

Где да одем одавде

Без обзира на то какве инвестиције у некретнине планираш да уђете, јако препоручујем да проучите све што вам могу помоћи да будете добар инвеститор пре него што у њега испувате новац. Улагање у некретнине није толико пасивно као и друга инвестициона возила, али повратак може да удари већину других инвестиција из воде када се исправно изврши и када имате солидан план и инвестирате у обавештајне податке. Новчани ток који добијате од вашег имања може брзо додати хиљаде на ваш штедни рачун, а да не морате да радите на дневном послу за то. Ово вам може помоћи да се брже пензионишете или се најмање пензионишете са више прихода, више средстава и више искуства.

Постоји много књига, подкастова, форума, блогова, клубова некретнина и других извора сјајног образовања, а већина је бесплатна. Информације су демократизоване, па искористите велике изворе на мрежи. Не морате да постанете стручњак, али када једном одаберете свој конкретан пут за инвестирање у некретнине - бар се упознајте са том специфичном нишом. Уђите, поставите питања (као у одјељцима коментара испод епских постова као што је овај ... наговјештај ...) и упознајте неке локалне инвеститоре који вам могу помоћи да дођете од тога гдје сте сада до мјеста гдје желите.

Твоје пензионисање је твоје од свега шта желите. Немојте се плашити додавања новог возила у свој портфељ, и надам се да сам уложио случај да некретнине треба да буду то возило.

Обавестите ме у коментарима испод ако улагате у некретнину - зашто и зашто не - и било која друга питања или коментари које имате.

Брандон Турнер (Г +) је активни инвеститор у некретнине и виши уредник БиггерПоцкетс.цом, друштвене мреже улагања у некретнине. Брандон ужива писање епских дугих блог порука као што је његов преглед Роцкет Лавиер.цом или убер-популарне бесплатне онлине књиге Тхе Ултимате Бегиннер'с Гуиде то Реал Естате Инвестинг.