7 правила које сам научио након што сам се бавио инвестирањем у некретнине

Слиједећа је стварна прича коју је послао колега блогер.

Стварање дугорочног богатства у инвестирању у некретнине јесте разумијевање правила и неуспјех.

Имао сам седам кућа до 24 године. Све сам био у сну о богатству некретнина и вожњи Порсцхе Бокстер-а. Већ скоро шест фигура сам вучио из изнајмљивања и пуног радног времена.

Две године касније, био сам сломио.

Зато се могу повезати са Јеффовом причом о лековима које је научио инвестирати у некретнине. Брзо је сазнао да су богатства некретнина добра за истинитост.

Још увек верујем у моју непокретности као дугогодишњи генератор богатства.

Нисам саградио моју имовину некретнина назад у своју бившу славу, али сам створио конзистентан извор новчаног тока који ће се временом растати.

Ако сте икада сањали да сте почели са инвестирањем у некретнине, сањали сте се за стварање милионских имања, морате избјећи преваре и митове које продају инфомерциални продавац.

Морате разумјети седам правила о некретнинама која ће створити дугорочно богатство.

Како сам почела у некретнинама

Почео сам као комерцијални агент за некретнине током моје треће године колеџа.

Увек сам био привучен приче о богатству некретнина од стране програмера попут Сам Зелл и Доналд Трумп. Вољела сам идеју да узмем комад земље или зграде и претворим је у кесу.

Продаја комерцијалних некретнина је само почетак. Желео сам да будем програмер, инвеститор, власник.

Тржиште комерцијалних некретнина тек треба да се опорави 2002. године, али стамбено тржиште напредује. Видео сам обећање брзог уважавања и лаког новца кроз финансирање и одлучио да направим прекидач.

Почео сам да купујем куће са једном породицом 10% мање на новац који сам спасио док сам служио у Маринском корпусу и када сам добио свој први посао у корпоративном финансирању. Усредсредио сам се ... 'јефтине суседства"Где бих могао да купим одвојене некретнине за половину цене коју бих морао платити у лепшим деловима града.

Мислио сам да још увијек могу добити пристојне тржишне закупе на кућама које коштају десет или двадесет хиљада мање, тако да би повратак био већи.

То би могло бити мој прва грешка.

Али, био сам гладан, тако да сам разбио имовину која је поправљала, рефинансирајући новац на побољшану вредност и стављајући новац у другу имовину.

Хтео сам да будем богат.

Империја моје некретнине почиње да се крчи

У року од три године изградио сам до шест имања, плус мој дом. У једном тренутку, ја сам проценио своје некретнине на нешто више од пола милиона долара, са око петине у капиталу.

Можда нисам био богат неким дефиницијама, али није било лоше за 24-годишњакињу из колеџа.

Тада је све почело да се распада.

Моја шест кућа за изнајмљивање је производила доследан ток готовине, али само зато што сам већину посла радио сам. Био сам свој електричар, сликар и имовински менаџер. Добијељ идеју.

Тржиште Дес Моинес је прилично мало и тешко је пронаћи руководиоца некретнина за рјешавање некретнина у породици.

Нашао сам неколико компанија, али сви су желели да напуне на горе 15% на бруто приход од закупа. То би значило исплату скоро целокупног новчаног тока из имовине јер хипотекарни исплати пропуштају већину закупнина.

Управљање имовином је изашло, тако да сам се заглавио са собом заједно са жонглирањем пуног радног времена и ноћних сати за магистарски степен.

Недостатак јефтинијих особина на другој страни стаза била су стална главобоља станара, жалбе градских инспектора за становање када су имовина била злостављана, а нестала радка иселила станара на суду.

Почео сам занемаривати своје некретнине.

Као инвеститор на тржишту медвједа, избјегао сам чак и размишљање о мојим кућама. Када се станар иселио или иселио, имовина може бити празна месец дана пре него што проведем недељу потребну за преправку и вратим на тржиште.

Празне куће значиле су да сам плаћао џеп за покриће хипотекарних плаћања и то не би могло трајати.

Почео сам исплатити исплате и уништио мој кредитни резултат. То није значило више рефинансирања и ништа лакше од банке.

Спаљена и потпуно разочарана, почела сам да продајем некретнине за све што могу да добијем.

Био је то 2006. и тржиште је почело да испада из балона некретнина, тако да је понекад то значило продају куће само за отплату хипотеке.

Мити улагања у некретнине су научили тешким путем

Још увек поседујем неколико некретнина за изнајмљивање и верујем у дугорочну вредност улагања у некретнине. Нажалост, постоји пуно мита тамо, превише 3 мб инфомерциалс који продају вруће стратегије како би се брзо обогатили.

Прво, некретнина је а не брза инвестиција.

Права прича о богатству некретнина ствара се деценијама, чак и генерацијама. Отац Доналда Трумпа је већ био успешан инвеститор некретнина, а Сам Зелл управља имовином од почетка шездесетих.

Просјечни годишњи повраћај капитала комерцијалних некретнина износи 12,6%, према Националним удружењима инвестиционих фондова (НАРЕИТ) на подацима већ 40 година.

То је добар повратак, али не и нешто што ће вас учинити милионером преко ноћи.

Једини људи који се брзо богати улагањем у некретнине су они који продају стратегије за ненадлежне инвеститоре.

Још један мит у инвестирању у некретнине јесте да се ради о фискалном регистру, само позовите звоно и пратите ток готовине.

Заправо, већина вашег повратка је у пореским предностима и дугорочној апресијацији на имовини. Ако користите своје некретнине дугом, онда се већина ваших закупа једе хипотекарним плаћањима и управљањем имовином.

Можда је највећи мит, ипак, да је непокретност извор пасивног дохотка.

Можда ћете моћи да унајмите менаџера некретнина, претварајући своја имања у пасивни приход, али то није питање за многе појединачне инвеститоре. Нема довољно новчаног тока током првих година раста вашег имовинског стања у циљу професионалног управљања.

7 Правила за улагање у некретнине (на прави начин)

Мало инвестиција створило је толико породичног богатства као некретнине, али је лако пасти за митове и преваре. Прављење новца с некретнинама за изнајмљивање, мислим стварање стварних средстава која ће вам омогућити дугорочно богатство значи избјегавање ових митова.

Правило за некретнине # 1 - Прво што треба да урадите је научити како пронаћи фер вредност неког објекта пре него што га купите. Свака инвестиција може бити добра ствар за праву цену, али није увијек лако наћи ту цену за некретнине.

• Нађите најмање пет сличних кућа које су се продале у прошлој години у истом насељу. Обично можете пронаћи ово преко уреда жупанијске процене или преко локација као што је Зиллов.
• Поделите продајну цену продатих кућа по квадратним стопама, а затим просјек број.
• Помножите ову просјечну цијену по квадратном метру по животном простору за имовину коју желите купити за процјену фер вриједности колико вриједи.

Правило за некретнине # 2 - Процијените колико ће управљање имовином коштати све детаље.

То подразумева усредњавање тржишних рата у тој области, одбијајући за слободно становање и управљање имовином. Док не добијете добру идеју о другим трошковима као што су комуналне услуге и одржавање, будите конзервативни са вашим процјенама.

• Припремите три процјене вашег новчаног тока за сваку имовину. Једна процена треба да обрачуна све трошкове у најгорем случају, највише што мислите да би могли бити током одређене године.
• Будите реални када сте у могућности да управљате сопственим особинама. Размислите о изградњи барем споредне помоћи у одржавању или управљању.

Правило о непокретностима # 3 - Купите само квалитетне особине у којима бисте били пријатнији за живот. Добићеш боље станаре и имаће мање мјесто. Никад не знате, ако ствари не иду како је планирано, можда ћете завршити живјети у једној од својих изнајмљивања.

Правило о непокретностима # 4 - 3-ој информативној информацији ће вам рећи да је тајна богатства непокретности да стави што је више дуга и купи што више кућа што је брже могуће.

Ова стратегија чини узбудљиве ПоверПоинт презентације, али само доводи до изгорелости и банкрота.

Правило о непокретностима број 5 - Полако, купите пар кућа у првој години и осетите колико је потребно за управљање некретнинама. Градићеш дугорочно пословање и избегаваш да се пребациш на главу.

Правило о непокретностима # 6 - Размислите о придруживању или покретању клуба за инвестирање некретнина заједно са другим власницима некретнина. Ово ми је много помогло док сам обновио моју империју.

• Пронађите друге инвеститоре некретнина преко агената за некретнине, извођача радова и онлине.
• Покушајте да пронађете људе који имају вештине у различитим аспектима некретнина од агената до извођача, адвоката и власника. Способност заједно значи да свако не мора бити стручњак у свему.
• Постоје различити начини да се група формира од формалних асоцијација у којима сакупљате новац за инвестиције у неформалне групе у којима једноставно мењате идеје и помажете једни другима са услугама.

Правило за некретнине # 7 - Најзад, диверзификујте своје инвестиције у некретнине што је више могуће.

Трошкови једне имовине значи да су многи појединачни инвеститори заглављени у власништву једне врсте некретнина на једном тржишту. То значи све ризике од пада у типу некретнина или на локалном тржишту.

• Купите различите типове некретнина укључујући стамбене, канцеларијске, складишне, слободне и складишне објекте.
• Купујте на различитим тржиштима широм САД ако је могуће.
• Један од начина за диверзификацију Вашег директног портфолија за некретнине јесте поседовање РЕИТ-а или непокретности са некретнинама које вам омогућавају да купите позицију капитала са неколико хиљада а не десетинама хиљада.

Као и свака инвестиција, некретнине могу учинити богате ако знате како избјећи највеће замке.

Будући дугорочни инвеститор у имовину је разумевање правила која ће вас спречити да изгубите свој новац као и ја. Не дозволите да вам прича спречава да пратите своје снове у вези с некретнинама. И даље улазим у некретнине за изнајмљивање и поново ћу бити богат, једног дана.

Јосепх Хогуе је радио као аналитичар капитала и економиста пре него што је схватио да је богат, није замена за задовољство. Сада ради пет веб страница у личној финансијској мрежи и нишу за финансирање, доноси више новца него што је икада радио на пословима од 9 до 5 година и воли да гради свој посао од куће.